【基本案情】

申请执行人孙某颖申请执行被执行人殷某合名下位于青岛市黄岛区庐山路54号2单元502户房屋过程中，案外人高某娟对执行标的提出书面异议，市南区人民法院经审查后作出中止执行的裁定，申请执行人孙某颖认为案外人异议不能成立,本案应准许继续执行，遂提起执行异议之诉。

【法院判决】

原告:孙某颖,女,1983年2月16日出生,汉族,住青岛市市北区富环路**号*单元***户。

委托诉讼代理人:章评,山东齐鲁(青岛)律师事务所律师

委托诉讼代理人:郑爱玲,山东齐鲁(青岛)律师事务 所实习律师

被告:高某娟,女,1978年9月2日出生,汉族,住青岛市黄岛区江山南路***号**号楼*单元****户。

被告:青岛君合置业有限公司,住所地青岛经济技术开发区阿里山路117号

法定代表人:殷某合,职务董事长

被告:殷某合,男,1945年1月25日出生,汉族,住胶南市王台镇石梁唐***号

原告孙某颖诉被告高某娟、被告青岛君合置业有限公司、被告殷某合申请执行人执行异议之诉纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人章评及郑爱玲,被告高某娟到庭参加诉讼,被告青岛君合置业有限公司、被告殷某合经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

孙某颖向本院提出诉讼请求:判令准予执行青岛市黄岛区庐山路 **号*单元***户房屋。事实及理由:原告孙某颖因民间借贷纠纷向青岛市市南区人民法院另案起诉青岛君合置业有限公司、殷某合,并向法院申请诉讼保全。贵院于2010年4月26日查封被执行人殷某合享有所有权的(当时登记在案外人黄岛区邮政局名下)位于青岛市黄岛区庐山路**号*单元***户房屋。该案调解结案,被执行人未履行调解书约定义务,原告申请贵院强制执行,并延续查封涉案房屋至今。2018年12月7日,被告(案外人)高某娟对执行标的提出书面异议。青岛市市南区人民法院于2019年月1日作出(2019)鲁0202执异10号执行裁定书,裁定中止对青岛市黄岛区庐山路**号*单元***户房屋的执行。原告认为案外人异议不能成立,本案应准许继续执行。首先在并未取得商品房预售许可证明、且房屋登记在黄岛区邮政局的情况下,君合公司与高某娟签订的《青岛市商品房买卖合同》无效;其次,高某娟提交的《房屋租赁合同》、《出租委托合同》等材料证明,高某娟将涉案房屋用于投资经营,并非用于居住;再次,高某娟提供的支付房款凭证的证明材料仅有收款收据,标示全部采用现金支付,高某娟也没有提交转账或提现记录。根据原告提交的材料,君合公司收据顺序前后颠倒,存在伪造材料的高度可能。高某娟提供的收据不能有效证明其支付房款的事实。综上,依据《最高人民法第29条,高某娟就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益,应准许继续执行涉案房产。为维护原告的合法权益特诉至贵院,望判如所请。

被告高某娟辩称,当时邮政局同意出售房屋,交完房屋我拿到钥匙,开通了水电,物业也一起进行了交房,物业公司也开具了从 2008年9 月份入住没有欠费的证明。

被告青岛君合置业有限公司、被告殷某合经本院合法传唤未到庭参加诉讼,亦未在法律规定的期限内提交书面答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据,本院认定事实如下:

1、孙某颖因民间借贷纠纷于2010年4月20日在本院(2010)南民初字第40271号案件中起诉青岛君合置业有限公司及殷某合。2010年4月 26日孙某颖申请查封了青岛市黄岛区庐山路**号*单元***户房屋。后双方达成如下调解协议:“一、被告青岛君合置业有限公司、被告殷某合于2011年5月26日前,偿还原告孙某颖借款、利息、违约金、律师费,共计10000000元。如被告逾期支付上述款项,则加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原、被告该纠纷就此了结,今后互不追究。”因青岛君合置业有限公司及殷某合未履行调解书所约定的义务,孙某颖申请强制执行并查封房屋至今。

2019年1月15日高某娟针对青岛市黄岛区庐山路***号*单元***户房屋申请执行异议,本院于2019年2月1日出具了(2019)鲁0202执异 10号执行裁定书,裁定中止对该房屋的执行。

孙某颖对(2019)鲁0202执异10号执行裁定书不服于2019年3月22 日向本院提起执行异议之诉。

2、被告高某娟向法庭提交了关于青岛市黄岛区庐山路**号*单元***户房屋的《房屋买卖合同》一份,合同签订时间为2019年2月13日,房屋成交价为810680元。该合同的《房屋交接单》附件为空白。原告对该份《房屋买卖合同》的真实性不认可。

被告称房屋总购房款810680元及储藏室83844元均已经付清,其中有7万元是 2008年6月13日通过转账的方式支付,其他是通过现金的方式支付的。

为证明上述事实,其提交了收据4份,进账单一份。编号为“4955961”的收据出具时间为2010年9月30日,数额为30万元,“收款人”处有殷某合的签字,收据上加盖有青岛君合置业有限公司财务专用章。

编号为“4956005”的收据出具时间为2008年8月3日数额为16万元,“收款人”处有殷某合的签字,收据上加盖有青岛君合置业有限公司财务专用章。

编号为“000802”的收据出具时间为2009年2月13日,数额为 35068元,收据上加盖有青岛君合置业有限公司 财务专用章。

编号为“0008003”的收据出具时间为2009年2月13日,“项目”为储藏屋房款,数额为 838440元,“收款人”处有殷某合的签字。

2008年6月13日案外人刘某向殷某合转账7万元,高某娟称该款为部分购房款,刘某为其配偶。

原告对上述证据的开具日期不予认可,对是否存在真实的款项交付关系也不予认可,该收据存在虚假出具的高度可能,被告应当提交能够足以证明收据所列款项已经实际支付的其他证据。

3、被告高某娟提交了证明一份,证明2009年君合置业有限公司给其开具户主证明。原告质证称从证明材料看加盖的是合同专用章,不具有证明力,同时相应的证明在证据种类上属于证人证言应当委派相关人员出庭予以证实。对证明上所列明的日期也不予认可。

被告高某娟提交了暖气及水费缴费记录一份,证明其直缴纳物业水电暖气费等。原告质证称真实性无异议,但是从缴纳水费及暖气费的记录被告交纳的日期均在原告查封相关房屋后,相关证据恰好证明被告是在房屋被查封后才实际对房屋进行占有。

被告高某娟提交了物业开具的证明一份,证明其没有欠费记录。原告质证称是否支付物业费应当以交付物业费的发票进行证明,该证明从证据的种类上属于证人证言,在无人员出庭的情况下不具有证明力,且相应的证言不一定能客观真实的反应客观事实。

被告高某娟提交了租赁合同二份,证明被告曾将房屋出租给案外人孙秀先及青岛华夏管家不动产。原告质证称真实性无异议,委托合同和出租合同都是在查封行为发生后,同时也证明涉案房屋本案被告并非用于自住,也非其唯一住房。

4、高某娟称其名下还有位于青岛市黄岛区江山南路333号的房屋一处,案涉房屋一直用于对外出租。

5、案涉房屋查封时登记在黄岛区邮政局的名下,后变更至青岛君合置业有限公司的名下。

本案争议焦点为:本案高某娟是否具备排除对青岛市黄岛区庐山路 **号*单元***户房屋执行的条件。

本院认为,被告高某娟所提交的“4955961”收款收据出具时间为 2010年9月30日,而“4956005”收据编号在“4955961”号之后,出具时间却在2008年8月3日,对此被告未能做出合理解释;根据被告提交的房屋买卖合同,被告与青岛君合置业有限公司签订合同的时间为2019年2月13日,而青岛君合置业有限公司给其出具的首份收款收据时间为 2008年8月3日,早于合同签订时间,与常理不符;青岛君合置业有限公司给被告出具的最后一份收款收据时间为2010年9月30日,与首次出具收据的2008年8月3日间隔达两年,不符合正常的房屋买卖交易习惯;被告所提交的四份收据中的三份项目只是写明“现金”,是否是购房款未能写明;被告提交的进账单显示转账时间为2008年6月13日,此时被告与青岛君合置业有限公司尚未签订房屋买卖合同,进账单中未标注转账用途,“刘某”与被告的身份关系被告也未提交相关证据予以证明。综合上述事实,本院认定被告所主张的已支付全部购房价款缺乏相关证据支持,被告未能充分完成其应当承担的举证责任。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,被告未能提供充分证据证明其已经支付全部购房价,且未能提供证据证明非因为被告的原因未能办理过户登记,对此被告应当承担举证不能的不利后果，其要求中止对案涉房屋的执行缺乏事实及法律依据。

另外,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现被告名下有其他房屋，案涉房屋被告用于对外出租,其主张中止对案涉房屋的执行不符合相关条件,因此原告要求判令准予执行青岛市黄岛区庐山路**号*单元***户房屋符合法律规定,应予支持。

被告青岛君合置业有限公司、被告殷某合经本院合法传唤未到庭参加诉讼,依法缺席判决。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：

准予执行青岛市黄岛区庐山路**号*单元***户房屋。

案件受理费 11907元,由被告高某娟负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。

【律师点评】

孙某颖诉高某娟、青岛君合置业有限公司、殷某合申请执行人执行异议之诉纠纷一案，原告认为案外人高某娟不享有排除强制执行的民事权益，应准许继续执行涉案房产，主要有如下依据：

一、高某娟认为其已全部付清房款缺乏有效证据证明。

1．高某娟提交的支付房款的全部凭证为君合公司开具的现金收款收据。君合公司是本案当事人之一，作为被执行人，与涉案房产的归属有直接的利害关系，其出具的收据证明力较低。根据高某娟提交合同，购房款为八十一万余元，即使放到现在，也是一笔高额款项，八十余万元款项均以现金方式交付，不符合正常交易习惯，况且高玉娟也不能证明高额现金的合法来源，仅凭收据不能有效证明其已经支付完购房款。

2．高某娟提交了一张转款人为刘刚、收款人为殷某合的7万元的银行转账证明。①高某娟自称转款人与其系夫妻关系，却未提交相关证据证实；②该转账凭证无论是从时间、金额还是形式上（收据为现金，高某娟认为存在7万元转账）都与收据不符；③购房款支付给殷某合，并未支付给公司，不能排除其与殷某合之间存在其他业务关系，殷某合利用法定代表人身份配合开具收据可能。

3.原告方开庭时提交君合公司两张编号为4956005、4956006的收据，该两张收据连号。其中序号在前收据出具日期为2008年8月3日，序号在后收据出具日期为2008年6月12日，明显前后顺序颠倒。收据填写方式不符合常理和财务操作习惯，可以推断君合公司收据出具具有随意性，存在与高某娟串通作假的高度可能。

执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人的利益，还涉及到申请执行人的利益，对案外人支付房款事实应当从严审查。高某娟提交相关收据不能证明其实际支付房款的事实。

二、君合公司在房产尚未登记到其名下、没有取得涉案房屋所有权、更未取得销售许可的情况下，与高某娟签订《商品房买卖合同》，该合同不发生法律效力。

涉案房产在2014年12月才从经济开发区邮政局转移登记至君合置业名下，而相关房产在2010年4月被查封，查封前，君合公司未取得房屋所有权，处置行为不具法律效力，也就是高某娟未能在查封前签订合法有效的商品房买卖合同。

三、高某娟的证据不能证明其在被查封前已合法占有涉案房产。

1.高某娟未能提交合法占有涉案房产的证据，其提交加盖青岛君合置业有限公司合同章的《证明》不具证明力。首先，合同章为签订合同使用，不具对外开具证明的效力；其次，在合同后附有房屋交接书，双方进行房屋交接，应签订房屋交接协议或将交接事项载于房屋交接书；再次，如前所述，君合公司与案件审理结果存在利害关系，其单方出具材料证明力低，不能作为认定事实的依据。

2.高某娟提供的水电费缴费记录最早发生日期为2011年2月25日，其与孙秀仙签订的房屋租赁合同的起始日也是在2012年3月，均晚于法院查封的时间。相关证据可以推定高玉娟入住日期晚于查封日期。相关证据同时证明涉案房产非高某娟唯一住房。

3.物业缴费，应当有缴费记录并出具发票，高某娟提交的物业公司一纸证明不能认定其实际入住和缴纳物业费的事实，且相关证明系证人证言，证人应到庭予以证实。

四、涉案房产未能办理备案登记和产权转移登记，高某娟存在过错。

1.高某娟庭审时自称，购房时开放商告知其为集体房产，不能办理产权证，证明高某娟在签订购房合同时，对房屋存在不符合交易的状况是明知的。

2.购房合同中存在合同签订30日内办理合同备案手续的约定，高某娟提交合同签订日期为2009年2月13日，在此日期直至2010年4月房产被查封前，有一年多时间，高某娟未能提交任何要求君合公司办理备案登记的证据，其亦未能提交在其2018年提出执行异议之前向开发商主张权利的证据。

因此，对房屋未能办理备案登记和过户转移登记，高某娟自身存在明显过错。

在此类执行异议之诉案件中，双方当事人通常根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条进行举证、质证，同时，第二十九条是二十八条的特殊条款，在代理此类案件时，要充分运用二十八条、二十九条条款内容，针对具体情况进行举证、质证。