基本案情：上诉人（原审被告）：济南某某中心。

被上诉人（原审原告）：王健，买受人。

2001年7月18日，侯某某与济南市房地产开发总公司签订商品房购销合同，双方约定由侯某某出资179100元，购买济南市房地产开发总公司开发的涉案房产，但未办理侯某某的的房产证。后侯某某将上述房屋出售给济南某某中心作为职工宿舍使用，未给济南某某中心办理房产证。2009年，王健与济南某某中心达成一致，要求购买上述房屋，购买时该房屋尚未颁发产权证书。王健向济南某某中心交纳了购房款共计70万元，但双方未签订书面的房屋买卖合同，更没有办理房产证。2014年4月，涉诉房产取得了初始登记，登记在济南市房地产开发总公司名下。

王健诉至法院，要求解除与济南某某中心达成的房屋买卖合同关系，请求法院判令济南某某中心退还其已交纳的购房款70万元，赔偿因不能办理过户为其造成的经济损失（房屋增值款）1005057元。

法院判决：一审、二审法院均支持了王健的诉讼请求。

争议焦点：合同有效但无法履行的法律后果。

律师点评：

一、债权合同的成立和生效不以当事人有处分权为前提。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”民法典实施后，该条被《民法典》第五百九十七条取代。《民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”上述规定确定了“无权处分有效对待”原则，将处分权的欠缺限制在仅影响合同履行而不影响合同效力，亦是《民法典》第二百一十五条关于物权变动与其原因行为相区分之规定适用的结果。故买卖合同关系成立且生效。因济南某某中心无法给王健过户，故合同目的不能实现，应当解除。

二、关于差价损失。依据《民法典》第566、584条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。商品房买卖合同因一方违约被解除的，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。

三、本案在审理过程中还有一个争议焦点，即侯某某与济南市房地产开发总公司签订商品房购销合同有房改性质，本案是否属于法院受理范围。我国住房制度改革是一项政策性强，涉及面广的系统工程，涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷是否由人民法院受理，应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的核心和焦点是房改房的买卖问题，属于平等主体之间的民事权益之争，处理时涉及房改政策的，人民法院应当受理；如果当事人争议的核心和焦点在于是否适用房改政策或者如何适用房改政策，则不属于民事权益之争，不符合《民事诉讼法》第一百二十二条规定的起诉条件，人民法院不作为民事案件受理。本案仅涉及房屋买卖，不涉及房改政策，属于法院受理民事案件的范围。

齐鲁律师事务所高强律师策略：

合同有效，并不是说一定能够履行。合同有效但不行履行的情况还有：

一、在限购城市，不符合限购政策的买受人买受房地产，此时限购政策仅为管理型规定，不影响合同的效力，但不动产登记机构不会为其办理转移登记手续。限售亦如此。

二、在军产房买卖中，军产房的买卖必须经总后勤部的批准，否则军产房的原权利人无权转让。军产房的相关法律规定主要由中央军委或总后勤部颁布，包括《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队房地产开发管理暂行规定》、《军队现有住房出售管理办法》、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》等。依据《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”上述规定为管理性规定，且非法律、行政法规，违反上述规定合同有效，但无法履行，应当解除。当然军产房的继承、离婚析产是可以的。

三、无权处分或者部分共有人处分时，合同有效，买受人很难要求继续履行。

（本文涉及名称均为化名）