【基本案情】

2011年7月12日，国泰租赁公司与三威置业公司签订《融资租赁合同》，约定三威置业将“大地锐城”项目137套商品房所有权转让给国泰租赁公司，然后回租该商品房，融资金额1亿元，租赁年利率20%，租金总数额为1.05亿元（含1000元名义价款），租赁期限自2011年7月12日至2011年10月12日止。鑫海投资公司、鑫海担保公司、三威公司法定代表人张某1、股东张某2为三威置业公司在《融资租赁合同》项下对国泰租赁公司所负全部债务提供不可撤销的连带担保责任。

同日，国泰租赁公司将1亿元通过网银转至三威公司账户。2011年12月20日，双方签订补充协议将租金支付展期至2012年12月20日；2012年12月20日，双方又签订补充协议将租金支付展期至2013年7月15日。

一审查明，涉案租赁物“大地锐城”小区的2/4/6号楼盘原规划为19层，但实际建筑层数为33层，超出规划部门的建设要求，经济南市城市管理行政执法局认定，上述2/4/6号楼属于超规划建设的违章建筑，且上述租赁物至一审诉讼时尚未取得预售许可证。

2013年9月24日，国泰租赁公司向山东省高级人民法院提起诉讼，要求三威置业支付租金、逾期租金占用利息、违约金、律师费，鑫海投资公司、鑫海担保公司、张某1、张某2对上述费用承担连带清偿责任。

一审原告：国泰租赁有限公司

一审被告：山东鑫海投资有限公司、山东鑫海担保有限公司

山东三威置业有限公司、张某1（三威置业法定代表人）

张某2（三威置业股东）

【法院判决】

（一）一审法院判决

山东省高院经审理认为，本案的焦点问题之一为涉案《融资租赁合同》的性质及效力。

根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》以及《合同法》相关规定，融资租赁合同具有融资和融物相结合的特点，融资租赁关系中应同时存在两个交易行为：供货人与出租人之间的买卖合同以及承租人与出租人之间的租赁合同，因本案案涉合同仅是单纯的融资，不存在融物，故国泰租赁公司与三威执业公司之间系名为融资租赁实为企业间借贷的法律关系，主要原因如下：

第一，本案出租人对租赁物并未实际享有所有权。本案中，虽有国泰租赁公司购买三威置业公司租赁物商品房的约定，但签订融资租赁合同时，涉案租赁物137套商品房尚属违章建筑，也未取得预售许可证，该租赁物的所有权无法转移给出租人（或买受人），事实上该租赁物所有权至一审庭审时也未转移给国泰租赁公司。

第二，涉案租赁物的价值与租金差异较大，买卖合同并不实际存在。国泰租赁公司所购的137套商品房，按照当时当地的同类型房价，价值不低于1.6亿元，而合同约定的购房款为1亿元，该买卖合同并不是等价交换。因此，国泰租赁公司与三威置业公司间并不存在真正的买卖合同交易行为。

第三，涉案合同事实上不存在真实的租赁合同法律关系。本案中所谓租赁物商品房的产权所有人是三威置业公司，三威置业公司单方对自己所属的商品房不可能产生租赁关系。一般情况下，融资租赁中的租金体现租赁物的价值。而本案的所谓租赁物的价值不低于1.6亿元，而合同约定的租金为1.05亿元，其租金并不真正体现租赁物的价值。再结合本案租赁物是商品房（住宅）特性，三威置业公司回租该租赁物既无法使用，也无法通过占有、使用而取得收益。故本案当事人签订的合同，形式上虽有租赁条款的约定，但事实上并不存在租赁合同法律关系。

第四，涉案合同属名为融资租赁合同，实为资金借贷关系。合同中约定，国泰租赁公司付给三威置业公司1亿元，三威置业公司依据20%的年利率向国泰租赁公司支付租金，即双方实际上是“借钱还钱”关系。

虽然国泰租赁公司与三威置业公司之间并非融资租赁关系，但因并不存在导致合同无效的情形，故认定双方为借贷关系，且合同真实合法有效，因主合同有效故担保合同有效。

（二）二审法院判决

最高人民法院认为融资租赁合同具有以下特征：一是通常涉及到三方合同主体（即出租人、承租人、出卖人）并由两个合同构成（即出租人与承租人之间的融资租赁合同以及出租人与出卖人就租赁物签订的买卖合同）；二是出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择购买租赁物；三是租赁物的所有权在租赁期间归出租人享有，租赁物起物权担保作用；四是租金的构成不仅包括租赁物的购买价格，还包括出租人的资金成本、必要费用和合理利润；五是租赁期满后租赁物的所有权从当事人约定。从以上特征可以看出，融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。

在本案中，出卖人和承租人均为三威置业公司，租赁物为三威公司在建的137套商品房，在融资租赁合同订立前，上述房产已被行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑，且在租赁期间，未取得商品房预售许可，故案涉商品房所有权无法从出卖人三威置业公司转移至出租人国泰租赁公司。国泰公司作为专业的融资租赁公司，对于案涉租赁物所有权无法过户应当明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；三威置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己发生租赁关系，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。故本案中，国泰租赁公司与三威置业公司之间的关系应当认定为名为融资租赁实为企业间借款合同关系。

因案涉主合同性质为企业间借款合同，故应按企业间借款合同判断合同效力，因案涉企业间借款系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同真是合法有效。

【律师点评】

1、不动产能否作为融资租赁法律关系中的租赁物

近年来越来越多的企业将融资租赁作为重要的融资手段，我国的融资租赁业务也呈现几何增长的趋势，但以往的融资租赁业务多以动产作为标的物进行，不动产能否作为融资租赁适格标的物，成为部分企业尤其是房地产企业普遍关注的重要问题。

最高人民法院曾在《融资租赁司法解释（征求意见稿）》中明确规定“以房屋等不动产作为租赁物的，融资租赁合同无效”，但在该司法解释正式颁布时上述规定被删除，这也就意味着在我国现行法律法规中，并未明文禁止不动产作为融资租赁的租赁物，根据法无禁止即自由的原则，以不动产作为融资租赁法律关系的标的物并不能成为导致融资租赁法律关系不成立或融资租赁合同无效的因素，在实践中也大量存在企业以自建厂房、道路、在建商品房为标的物通过售后回租方式融资的现象。

即便不构成融资租赁法律关系，也并不一定导致合同无效。不具备融物的效力，

2、以不动产为标的物的融资租赁法律关系的认定

虽然实践中并不因租赁物为不动产就认定融资租赁法律关系不成立或融资租赁合同无效，但大量以不动产为标的物的融资租赁业务却被认定为名为融资租赁实为借贷的法律关系，虽然合同效力并未受到影响，但因法律关系的变化，导致融资租赁公司只能按照民间借贷的标准主张权利，其预期利益将无法得到全面保障。那么在实践中，以不动产为租赁物的融资租赁法律关系如何认定，标准主要有以下几点（因以不动产为租赁物的融资租赁多采取售后回租模式，故此处仅从售后回租模式角度分析）：

第一，在售后回租模式中，租赁物的所有权是否转移至出租人名下。根据融资租赁相关法律的规定，售后回租模式下，租赁物所有权在租赁期内应当由出租人享有，另根据我国《物权法》的规定，不动产所有权以不动产登记簿登记为准，如果合同双方仅签订售后回租合同，未办理作为租赁物的不动产产权变更，双方之间的法律关系因仅具有“融资”属性而不具有“融物”属性，将不被认定为融资租赁法律关系。

第二，租赁物实际价值与租金是否相当。在融资租赁案件审理过程中，对租赁物价值的评估是不可缺少的关键环节，如果租赁物的价值与合同约定租金差异较大，买卖合同并非等价交换，将被认定双方并不存在对标的物进行买卖的真实意思表示，买卖合同不实际存在。融资租赁合同双方因仅具有“融资”而没有“融物”的意思表示，将不被认定为融资租赁法律关系。

如果合同性质不被认定为融资租赁法律关系，那么是否意味着出租方的利益将无法得到保护？根据最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定：“人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。”该规定不是简单地以“不是有效就是无效”的标准来考量融资租赁法律关系，而是以法律关系的构成要件为判断标准，以是否执行融资租赁内含的权利义务关系作为纠纷裁判的方法，不构成融资租赁法律关系并不意味着双方签订的合同无效，人民法院应当还原双方真实的意思表示，并按照其实际构成的法律关系的相关规定来认定双方的权利义务。

综上所述，以不动产作为融资租赁法律关系中的标的物并不会直接导致融资租赁法律关系不成立或合同无效，但却存在一定的操作难度，如果被认定租赁标的物在使用功能上不能同时满足“融资”、“融物”的特质，在法律功能上不能实现对租金债权的担保，将存在不被认定为融资租赁法律关系的风险，融资租赁公司预期的合同利益将无法得到得全面保护。