摘要：我所白文刚、韩建龙律师应邀做客《山东房地产网》

    2007年11月7日，我所白文刚、韩建龙律师应《山东房地产网》之邀就旧村改造涉及的法律问题接受了专访。
    近日，随着京沪高铁济南段建设规划的出台，济南市槐荫区有大面积非法旧村改造房屋被划入强制拆迁范围。旧村改造房又一次成为了市民们热议的焦点。究竟什么样的房屋属于旧村改造房，旧村改造房究竟能不能买，它又有怎样的隐患呢？我所白文刚、韩建龙律师就市民关心的关于旧村改造的系列问题进行了详尽解答。

附：采访文件
 
    [主持人]白律师、韩律师：下午好！很荣幸能够邀请两位参加我们茶吧的讨论，我首先代表山房网对您二位的到来表示欢迎。今天我们将对旧村改造房的相关法规政策给所有关注旧村改造房的网友一个明确的解释。我们通常所说的旧村改造房其实是什么样的房子。
    [白律师]我们通常说的旧村改造房也叫旧居改造，是根据城市发展规划进度才出现不久的一种现象。它使用的土地的性质是集体经济组织所有的集体建设用地。它的目的是以前的旧村居进行改造，以改善居民的居住条件，发展集体经济，使旧村居更符合整体规划。从法律意义上讲，旧村改造房屋分为两类，一类是符合统一规划，建设手续合法、齐全的旧村改造房；另一类就是，不具备规划、建设手续的违法建设房，也就是人们常说的“野楼盘”。违法旧村改造房，一般是指不具备规划许可、建筑许可、施工许可等手续，违反了房屋建设的审批手续。而合法的旧村改造房，应当具备工程的规划许可、建筑工程许可、施工许可、建筑工程质量监督部门的检验合格手续等，符合旧村改造的审批手续。
    [韩律师]其实政府对正当的、合法的旧村改造是肯定和鼓励的。一般旧村改造后的房屋只能用于安置本集体内部的成员，不得对外出售，不得上市交易。济南市委、市政府出台《关于加强和规范城区旧村(居)改造工作的意见》，提出：村(居)民或村集体经济组织拥有的国有划拨土地上的房产，在补交国有土地出让金后，可以上市交易；集体土地上的房产，不得上市交易，但可在本村(居)村（居）民之间转让。
 
    [主持人]看来旧村改造房并不是人们流传的那样都是“野”的，它也存在一个合法与不合法的问题。那什么样的人能够购买合法的旧村改造房呢？如果遇到征用土地等事情的时候，会有什么样的情况呢？    
    [韩律师]旧村(居)改造房屋使用土地的性质是集体经济组织所有的集体建设用地，其土地所有权为集体经济组织所有成员所有。所以，旧村改造房屋只能用于安置本集体内部的成员。
    [白律师]举个很简单的例子，A村完成旧村改造后，房屋里面安置的就是A村的村民；B村的村民想来这里买房子，在政策和法律上是不允许的。
    [韩律师] 本集体经济组织居民属于本集体成员，有权享有本集体组织在旧村改造中对本集体成员的优惠政策。手续合法的旧村改造房，如遇国家占用、征收、拆迁，有权享有国家给与的补偿。而非本集体成员，在购买此类房屋时就已经违背了法律和国家政策的禁止性规定，如遇上述政府行为，无权享受相应补偿，权利得不到保护。
    [白律师]我们还拿A村和B村来做例子。B村的村民在A村购买了旧村改造房，本身他就是一种违背政策的行为，如果遇到拆迁、征地等，B村的村民是得不到相应补偿的。
  [主持人]现在购买旧村改造房的不仅有本集体内的成员，很多是“外来户”，甚至是“外地户”，能落户口吗？ 
    [白律师]购买旧村改造房的主体本来就是本集体经济组织的成员，购房之前的户口就应在本集体经济组织，不存在落户问题，最多是户籍的地址变更。
    本集体经济组织以外成员购买旧村改造房无法落户。因购买房屋而享受落户政策，是现行部分城市对外地户口购买本城市普通商品房给与的政策，且一般限制较严，不适用旧村改造房，也无相关法律规定。
    [主持人]在一些旧村改造项目的售楼处，常听售楼人员说，这类房屋可以办理“小产权证”，它与国有的“大产权证”的差异在哪里？
    [韩律师] 严格来讲，旧村改造房屋不具有房屋所有权证书。现在所谓“小产权证”，是针对部分地方对旧村改造房发放产权证不规范做法的临时称谓，是相对于城市商品房有房管部门颁发的所有权证书而言的。所谓“小产权证”，不是法律意义上的房屋所权证书，不能像城市商品房房那样，可以自由进入市场交易，比如买卖、办理房产过户、抵押等。
 
    我国房管部部门颁发的房屋所有权证书，仅是对在国有土地上的商品房而发放房产证。并没有针对在集体所有如地上的旧村改造房发放房产证。
    [白律师] 其实我们也一直很关注旧村改造房的“产权”问题。济南市有关部门负责人曾表示过：目前，省城已经明确了对旧村改造项目的态度，即对违法的旧村改造项目要严厉打击，以促进省城房地产市场健康有序发展。同时，将鼓励合法的旧村改造项目实施，以加快省城旧村改造的步伐。
    合法的旧村改造项目同样必须具备市直有关部门颁发的相关证件，即《建设用地规划许可证》、《集体土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等。按照要求，合法的旧村改造项目可以办房产证，但这个房产证是带有“集体”字样的房产证。该房产证不同于普通商品房的房产证，其表明该房产不能在市场上售卖，最多只能在本村村民之间进行转让，而且在转让时，买卖双方必须持该村的户口簿、身份证和该村村委证明等，这也正是旧村改造项目不能在市场上公开销售的原因。
    [主持人]房子盖起来就需要有人进行管理，旧村改造房也一样需要相应的物业公司进行管理。那么旧村改造房的物业应该由谁来管理，发生纠纷找谁？
    [韩律师]实践中，旧村改造房的物业，一般由集体组织自己组织或由集体组织与物业服务公司签订合同，由物业服务公司提供物业服务。
    如发生纠纷，这要看，物业公司与房屋居民有无具体的物业服务合同。如果有，物业公司可直接找居民寻求解决；如物业公司和居民无具体的合同，仅仅是与集体组织村委会有合同，也可要求村委会承担责任，同时我们认为，物业公司还可根据与居民间事实上存在的物业服务合同关系，要求房屋居民承担责任。这应该看具体的合同约定。
    [主持人]通过上面的一系列分析，我们看到合法的旧村改造项目从审批到销售，直至拆迁后的补偿，政府都有相应明确的规定。然而现在济南市场上更多的是违法的旧村改造项目，这类违法项目的现状怎样？已经购买此类房屋的业主们又将面临怎样的困境呢？
    [白律师]违法的旧村改造项目，我们在工作的过程中接触过不少，了解一些情况。我就简单的归纳一下吧。首先是盲目建设问题突出。由于大多数旧村(居)改造项目的规划建设方案规避有关部门的审查把关，造成设计标准低、建筑密度大、建设质量差、安全隐患严重等一系列问题。其次，有些地区新居建起来了，旧村却得不到改造，环境“脏、乱、差”现象依然存在。此外，大量以旧村(居)改造名义实施的房地产开发，逃避国家规费，各种配套不到位，以低价位进入房地产市场，扰乱了市场秩序。
    其次这类违法项目难办房产证。由于没有完备的建设许可，无法办理土地使用权和房屋所有权登记手续，即使本村村民手中持有旧房的房产证，却无法换领新的房产证。另外许多村(居)委会集体或开发商为尽快将房屋销售出去，常常做出限期办理房产证的虚假承诺，而又不能兑现，引起购房者的强烈不满。
    还有一点就是村民后续生活缺乏保障。现在许多违法旧村改造项目都是村(居)委会利用旧村改造机会，多建房屋并违法出售的。而售房获得的收益，用来给失地、失房或丧失劳动能力的村(居)民、未成年人等发放一定的生活补助，但是由于村(居)集体经济不景气，生活补助的发放只能是暂时的，长远的生活出路并没有解决。旧村(居)改造完成以后，村(居)民居住形式和生活方式虽然不同程度地得到了改善，但由于缺乏配套政策，实施改造的旧村居民后续生活没有得到有效保障。
    [韩律师]购买了违法旧村改造房屋后，因无法取得房产证，所购房屋得不到法律保护，购房人的合法权益也就无法得到保障。在房屋所有权的占有、使用、收益、处分四个权益中，购房人无法行使占有、收益和处分的权利。
    具体为内容包括：
    1、如果购房人急需资金，没有房产证，该房产不能进入二级市场，就不能进行买卖、赠与、抵押、租赁等；
    2、违法旧村改造房屋在建设过程中，因无质量监督部门的检查验收，其房屋建筑质量难以保证，将无法保证购房人的住用安全；
    3、由于所购违法旧村改造房屋无法取得房产证，购房人将无法按规定获得正常的拆迁补偿；
    4、购买违法旧村改造房屋后，在子女上学及落户方面也将受到影响；
    5、许多旧村改造的开发建设单位往往是以项目法人的名义出现，无合法的房地产开发资质，旧村改造完毕后其法人资格就不存在了，导致购买房屋后产生的纠纷无法处理，使购房人的合法权益无法得到保障。即使在合法的旧村改造项目中，本村村民和外来购房者也会有物业管理费等方面的不同待遇。
    [主持人]通过两位律师的详细分析，我想网友已经对旧村改造房有了全面、正确的理解了。旧村改造房究竟能不能买，您清楚了吗？最后我代表山房网和所有关注旧村改造房的网友们对两位律师的光临表示感谢。