摘要：韩建龙律师应《百姓与法》栏目之邀谈《物权法》

    近日，韩建龙律师受《百姓与法》栏目组邀请，坐客《百姓与法》。
    据悉，《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。该法很多规定与百姓的切身利益息息相关，韩建龙律师就物业管理、物业收费、车库车位、建筑物区分所有权、建设用地使用权、宅基地使用权等百姓关心和提出最多的问题作了详细解答，并对相关法律条文作了解读。
    部分节录：
    一、开发商在办理了相关的建设手续，完成了房地产项目的开发后，需要办理一个产权证，这个证就是针对项目内的所有建筑物，其产权人就是开发商（即大证）。所以，开始开发商就是最大的业主，它可以指定物业公司，一般负责前期的物业管理。然后，随着商品房的不断出售，开发商就必须进行分割，将产权办理到每个购房者的名下，这时候业主的成分就发生了变化。所以新的《物权法》第81条明确规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
    二、根据《物业管理条例》的相关法律精神，鼓励开发商与物业公司分离，并不提倡用与开发商又投资或其他利害关系的物业公司，避免引起一些不必要的误解和麻烦。上述物权法的相关规定也赋予了业主委员会更换物业公司的相关权利。物业公司从公司法角度讲述营利法人，为业主提供服务系有偿合同，物业公司有权依照合同约定取得相关报酬，但如果服务处向质量问题，业主不交或少交物业费也是有法律和事实依据的，物业公司不能以此为由停水停电。
    《济南市城市物业管理服务收费暂行办法》的物业费征收标准二、居民住宅小区物业管理公共性服务等级收费标准为（按套内建筑面积计）：一级：每月每平方建筑面积0．50一0．80元；二级：每月每平方建筑面积0．40一0．60元；三级：每月每平方建筑面积0．25一0．35元；四级：每月每平方建筑面积0．15一0．25元。装有电梯的住宅，本着自愿的原则办理乘梯手续，常住人员每人每月５元，临时乘客单程每人每次0．10元。
    新老物业交接时，按照相关法律规定，老物业在服务过程中形成的相关业者的资料，以及办公用的设备、房屋等有业主共有的，应移交。济南东外环的一家写字楼就出现过新老物业纠纷的案例。
    三、车位的问题一般有两个：一个是归属权问题，一个是办理产权证问题。
    关于车位，如果建筑成本与建筑面积均分摊到房价及面积中，那么其归属就应是全体业主；如果车位取得了相关的建设手续，具备分割条件，那么在理论上可以办理房产证。
    关于车位，可以分为两种：一种是地上划出的车位，那么应该属于全体业主共有。这种车位不得出售，最多可以收取停车费或者看管费。第二种是地下车库，地下车库又分两种类型：一是建筑人防工事改造而成，此种属于属于整个建筑的公共建筑部分的地下空间，也应属全体业主共有；还有一种地下车库是开发商自己投资设计建成，且其建筑成本与建筑面积未分摊到房价及面积中，此种属开发商所有，可以依法出售。