摘要：本所苏波律师做客百灵网谈物权法[实录]
苏波律师简介：
苏波，男，1966年10月生，汉族，山东省金乡县人，高级律师。苏波律师有较高的民商事专业水平，在电视法制宣传领域有突出的贡献，现任齐鲁律师事务所主任，同时也是山东省第六届律师协会常务理事；山东省律师协会民事业务委员会主任委员；山东省国资委法律顾问；济南仲裁委员会仲裁员；山东省经济法学会理事；中国电视法制新闻协会理事; 山东省人民政府应急管理专家组成员。
苏波做客百灵访谈
主持人：各位网友，大家下午好！我们欢迎齐鲁律师事务所主任苏波律师做客百灵直播室，就全国人大上月通过的《物权法》热点话题与广大网友进行在线交流。大家都知道，《物权法》的立法经过14年，历经人大八次审议，涉及到公民的切身利益，社会上对它的关注程度也是很高的。但很多网友对《物权法》方面最基本的知识了解不深，首先请苏律师给我们简单解释一下。
苏波：好的，《物权法》是今年我们国家立法当中一个非常大的动作。大概从93年的时候开始，那个时候全国人大法律委员会就组织一个专家小组开始准备《物权法的基本工作，到现在为止已经14年的时间了。中间8次审议，而且比较正规的研讨会议有100多次，也广泛征求社会各界的意见，包括一些部门的意见，最后制订了这部法律。
这部法律之所以引起这么广泛的关注，我想大概有以下几个方面的原因。
第一个方面，它关系到我们每一个人，包括一些单位、公司、个人切身的利益，所以大家非常关心。另外一个，《物权法》到现在为止实际上是我们国家这几年，政治改革、经济改革的一个成果。应该讲，《物权法》和政治是密切相关的。第三个方面，《物权法》本身在我们国家的法律体系方面非常重要，应该讲《物权法》，它在出台以后，为我们国家下一步的民法典出台，是扫清了障碍。因为我们国家整个民法体系当中，就是包括了物全和债权两个部分，债权来说，就是包括合同法和侵权行为法，合法法已经出台了，侵权行为法在今年年底前后也会出台，而且在立法上没有很大的障碍。那么在《物权法》出台以后，在明年我们整个国家的民法典就会出台，奠定了一个很好的基础。
主持人：请问《物权法》里面最实质的内容是什么？它到底规范了什么东西？保护了哪些人？
苏波：《物权法》的主要内容，简单的讲可以说是两个部分。一部分它是设定物的权属，就是物的归属。世间万物都是各有其主，到底归谁所有，这是最主要的内容。第二部分内容呢，就是如果我对一个物品享受一个物权的话，怎么样来使用，让它物尽其职。
主持人：就是包括占有权和使用权吗？
苏波：包括这两项权利，概括来讲，第一部分就是所有权，这是一个人对物的最基本的权利，包括占有、使用、处分的权利。然后再所有的基础上，我们怎么样来使用物权，这里面就包括了用益物权和担保物权。包括像宅基地的使用权等等。担保物权是怎么样来设定一种担保，
主持人：涉及到每一个人的利益吗？
苏波：《物权法》既涉及到国家的利益，也涉及到每一个人的利益。这次《物权法》当中，对建筑物的区分所有权有了明确的规定。在小区里面，作为业主对于自己专有的的房屋，对于公用部分怎么来行使管理权，都有了明确的规定。
主持人：《物权法》规定了归谁所有，怎么用。那《物权法》最基本的原则是什么？
苏波：《物权法》的原则大致有这么几个方面。一个就是市场主体或者说是物权的主体具有一个平等性，这个原则是我们国家非常大的一个进步，是通过《物权法》把它规范起来。其中主要包括国家、集体、私人，然后其他的一些组织，像一些公司或者企业等等。它对一个物品的所有权，作为《物权法》这次明确表述了，这是平等的。就是对物的产权问题上，是平等的，这是一个概念。
另外国家在物权的保护上，在这几个主体之间，平等的加以保护。因为我们国家有比较独特的历史，尤其是我们从建国以后，也是经历了好几个发展阶段。在这样一个发展阶段当中，我们国家历来注重对公有资产的保护，或者说是国家财产、集体财产的保护。往往对于个人的财产、私人的财产，保护得不是非常有力，或者重视得不是非常够。
主持人：我们国家不是一直提倡舍己为公的精神吗？
苏波：对，经常提倡在面对国家利益和个人利益冲突的时候，要舍要家顾大局，我们一直这样提倡。这次《物权法》对于财产的保护上，对于国家、集体和个人是平等保护的，我想这是很重要的一个原则。
第二个原则就是排他性，因为物权和债权有很大的不同。物权享受的权利是绝对的权利。
主持人：唯一性吗？
苏波：对，就是我对这个物享有的权利，其他人都要服从于我，具有排他性。这在我们国家也是一个非常大的突破。因为在这之前的时候，有很多的事例，作为公权力侵犯到私权利的事例，比如说国家机关可以任意的进入别人的家中，或者使用别人的私人物品，这在我们国家当中是经常有的。但是这次《物权法》的原则，具有排他性。任何个人你就不能说是随便的来使用别人的物品。你比方说在西安曾经有一位警察，在深夜的时候进入别人的房间，说小两口正在看什么什么碟片，后来这个公安局长道歉，也是出于这个警察没有搜查证而任意进入别人房间。
第三个特点就是物权的法定性，我们对物享有的权利必须是法律规定的。你像所有权也是法律规定的，包括占有、使用、处分。你对这个物品享有什么权利，是法律规定好的，而不是和别人约定好的。如果这样一个权利是和别人约定好的，这是一种债权的关系，通过合同来约定。而物权是通过法律向整个社会宣布的，是让别人都理解的一种权利，所以必须是法定的。这是第三个原则。
还有一个原则，就是物权虽然具有排他性，但是在使用的时候，或者行使的时候，必须遵守国家的法律，另外必须遵守社会公德，这也是一个很重要的原则。
大概从原则角度讲，这几个原则我认为比较重要。刚才讲了四个，还有一个原则是物权公示原则。你像物权包括动产和不动产两种，作为动产必须要到房屋主管部门去登记，你必须得去登记才能享有这个权利。主要就是这么几个原则。
主持人：好了，网友们已经开始提问了，有位网友问，《物权法》颁布后城管是否就不能随便没收财产了？
苏波：这个问题和《物权法》没有直接的关系，为什么有的网友会谈到这个问题呢，原因可能就是因为最近《物权法》在出台前后，可能涉及到我们城管关执法的一些问题，但是这个问题和《物权法》没有直接的关系。
现在对于城管执法是个什么概念呢？城管执法第一，包括地方政府、也包括地方人大的法律法规，要和国家整体的法律一致起来。因为现在很多城管执法，地方上的很多做法，和我们国家的法律是有冲突的。你比如说可以任意没收人的生产资料，你比如说像北京的例子，任意的没收人家的三轮车，或者没收他所卖的商品。像这些规定，我不能说在任何情况都是不对的，但是地方上的法规一定要和国家的法规吻合起来。这是一个方面。
另外一个方面呢，城管执法不要像以前那么机械，也就是说你在搞好城市秩序、环境卫生这样的一个情况下，也要考虑到弱势群体或者贫困群体，他们的收入、就业这些情况。所以你看到现在有些地方已经开始有所转变，你比如说像北京、青岛，他们是划定一些特殊的区域，在繁华的大街是不允许，但是在有些场合就允许了。
主持人：就是执法和现实环境要相结合。
苏波：对，就是更人性化一点。你比如说《物权法》和现实中相结合呢，你比如说像北京的例子，城管执法要没收这个小摊主唯一的三轮车，这个三轮车是这个摊主唯一的财产，是具有物权的，但是你没有经过合法的程序要没收，这有一个冲突。下一步我觉得城管执法还要进步，我觉得第一城管执法要和法律相结合，第二要更人性化，要更关注弱势群体的生存。
主持人：然后这位叫东方不败的网友说，请问苏律师，重庆那个钉子户，如果他真是不妥协，是不是就真的拿他没办法了？大家一度比较关注的一个新闻事件。
苏波：重庆这个钉子户，我们大家都非常关注，不知道最近解决了没有？
主持人：解决了，后来是协商解决的。
苏波：这段时间我没有上网看新闻，但是前段时间我非常关注。这位网友的问题，我通过新颁布的《物权法》做一下解释。应该讲，完全有办法解决，这也是《物权法》当中其中一个很重要的规定。那就是在人民法院或者仲裁机构或者人民政府对征收的一个裁决，如果是生效以后，物权就要紧跟着发生变化，这是《物权法》中明确的规定。这次重庆的事件，重庆地方政府大概已经通过听证程序做出了裁决，就是征收你这个房屋。这个裁决已经生效了，应该讲房屋的所有权已经发生了变化。
主持人：已经属于政府了？
苏波：已经属于政府。在这样的情况下，你仍然住在里面，或者仍然拒绝拆迁，应该讲就是一个侵权行为。这样有关的机关，包括开发商，可以申请排除诉权，排除妨碍。
有一个问题想跟各位网友解决一下，重庆这个问题为什么引起大家这么大的关注，依照目前的《物权法》完全可以解决，但是作为被拆迁人他的权益应该怎么维护？在网上大家对这个钉子户非常同情，网上的支持率达到了80%，反响非常热烈，我想这个问题在于什么地方呢？就对于我们国家对于个人财产的征收，也包括对于农业用地的征收，我们国家在以往的规定上，或者说在这之前的规定上，的确有一些不太完善的地方。
主持人：有漏洞？
苏波：也可以讲有漏洞，也可以说是对被拆迁人权利保护不够的问题。现在看的话，对于个人财产的征收，或者对于农村集体所有制的土地、耕地的征收，这样一个征收法律是在90年代初，那时候是李鹏总理签署的，那时候我们国家从政府角度讲应该是一个非常强势的政府，另外对于弱势群体的关注呀，包括民生的关注，包括对于社会和谐的关注，还没有达到我们国家现在的管理水平。所以从当时国家管理的需要，国家秩序的需要，对于被拆迁人、被征用人的权利保护有一些不够的地方。
所以现在的《物权法》法，从政府和法院的裁决生效之后，物权已经转移了。我认为，从拆迁的角度来讲，应该更加完善、更加公平，对于他们将来生产、生活的保障更加关注，这是一个。另外一个从程序方面讲，从听证程序到中间的论证程序，要更完善一些。另外，要给这些被拆迁户一些可诉的权利，如果将来政府的裁决是错误的，要允许被拆迁户起诉，来起诉政府撤销这个裁决。这样我们程序才更完善。
主持人：现在这些法律还不健全吗？
苏波：《物权法》出台以后，这些法律要相应做一些改善。
主持人：这位网友问，我的房子没有产权证，在《物权法》里是不是不受保护呢？
苏波：不错。刚才说到了，在《物权法》的第一编，在讲到不动产要登记这样一个原则，像房屋属于不动产。按照目前的法律规定，如果你要对这个房子享有物权，是从登记之日开始的，也就是说从你取得房产证开始的。
主持人：这位网友问，前一段时间济南出台了《济南市业主大会和业主委员会指导规则》，其中，引人注目的一条就是“超2/3业主同意可辞管家”，请问业委会的法律地位究竟是什么？有没有法人地位？这是小区里比较普遍的现象，就是成立业主委员会，这到底在法律上怎么界定呢？
苏波：我从两方面解释一下。第一个业主大会也好、业主委员会也好，它有自己的法律地位。因为在有关法律当中，对业主的权利地位做了大幅的规定，这对于业主的地位界定是非常有意义的。另外这位网友问，它有没有法人地位？这就是业主大会或者业主委员会从资格方面的一个缺陷，现在不能说不能说业主大会或业主委员会具有法人资格，这和一般的公司或者机关的一些区别。要说它具有法律地位，主要是从它要代表小区的业主来行使公共的管理职责、职权，是从这个权利来讲的，它有一些权利义务。但是没有法人资格，从哪方面来讲呢，就是它没有独立的财产。
主持人：我想问一下，业主委员会代表业主行使权利的时候，它要征集一定的费用，这个不是财产吗？
苏波：这个费用不是法定的财产，并没有哪部法律规定业主委员会必须要有这样的财产。有可能有的业主委员会有这样的财产，也可能有的没有。现在怎么看待这个问题呢，像我住的那个小区，也有业主委员会，还都刻了章，弄得非常正规。但是这次《物权法》争论的非常激烈，单个的业主已经没有力量跟开发商对抗，或者有一种均衡的力量，这就要依靠业主委员会。但是业主委员会如果赋予它这种权利，它又没有独立承担民事责任的资格。最后法律上没有赋予它最后的承担诉讼能力的资格。
这个问题可以这样解决，可以集团诉讼或者诉讼代表人的方法，委托我们小区里面的几个人，来行使我们的权利。
主持人：业主委员会找一个第三方来起诉，是这样吗？
苏波：作为起诉来讲，还是以小区业主作为原告或者被告，但是可以委托一个代理人或者代表人，来到法院行使这个权利，也可以照样解决问题。
但是这个事情，明确给大家讲，作为业主大会或者业主委员会，目前没有诉讼资格。
主持人：这个网友继续问，这个业主大会或者业主委员会是同时存在的，究竟用什么样的方式来维护我们的权利呢？
苏波：业主大会和业主委员会是有区别的，业主大会是这个小区的会议的决策机构，可以共同在一起商量，确定一个事情。业主委员会是业主大会的一个常设机构，就是执行机构。所以业主委员会，它的权利应该是从属于业主大会的，所以它两个组织之间不会发生冲突。如果是你业主委员会没有代表业主大会的话，我们业主大会完全可以解散业主委员会。
另外一个这次《物权法》也明确规定，如果是业主委员会或者业主大会，它在行使权利的过程当中，或者做出了某一个决策，然后采取民主的方式呀，做出了这样一个决策，如果侵犯了业户的利益，业户完全可以起诉。这样就面临一个业主委员会或者业主大会是不是可以当被告的问题，这样的话是做出这样一个决策，谁就应该作为这样一个被告。但是这一次《物权法》又没有明确这两个机构具有诉讼的主体地位，所以这也可能，我自己认为，这也可能是这次《物权法》没有将所有的问题都解决的地方。
主持人：就是也有考虑不到的地方是吗？
苏波：也有考虑不到的地方。我想这两个组织如果侵犯了业户的利益，业户完全可以到法院去起诉，至于法院如何进一步确定，我想法院下一步会有具体的措施。
主持人：这位叫小丽的网友说，我买的房子属于商住两用的综合用地，卖房合同上写的使用期是50年，象我们这种情况50年后该咋办呢？
苏波：这位《物权法》上有明确的规定，不管是这种商住的50年还是住宅的70年，土地使用权是50年或者70年，然后房屋的所有权还是业户的，到期之后自动的续期。
主持人：到时候具体怎么办呢？
苏波：这还是很久远的问题，但是应该非常简单，虽然这次《物权法》上没有明确规定，但是它的操作性是非常强的。我可以给大家明确的说，《物权法》上规定，住宅土地使用权到期之后，自然续期，就是自然而然的续下去。这和以前的规定不同，以前规定50年或者70年到期的时候，你要首先提出申请，然后国家这块土地的用途，决定是不是续期。即使审批了，你还要交一定的土地使用费。但是这一次规定，你不用申请，自动续期，而且是不是要重新缴纳土地的使用费用，《物权法》就没有规定。《物权法》之所以没有规定，这些立法的专家们是这样解释的，就是说70年或者50年之后的事情，我们谁都不知道，所以没有规定。如果没有特殊的情况的话，我们大家乐观的规定，应该是没有费用的，因为它是自动续期的，应该是不收费用的，但是由于法律没有规定，我们也不好妄加猜测。
主持人：续期多长时间也没有决定？
苏波：对。另外，我还想解释一下，这次像其他的用地，像工厂、厂房等等，和以往的规定也不一样，以前也是要申请审批，但是规定只要你提出申请，国家一定会给你审批的，而且也没有规定是不是收费。
主持人：这位网友问了，说我们小区要交房了，开发商把许多装修材料的广告做在小区走道和草坪上，请问开发商有这个权利吗？开发商收取的这块费用是不是该给业主呢？
苏波：这个问题《物权法》规定得非常明确，现在小区非常多，里面的物权问题怎么处理。像这位网友问的问题，这次《物权法》有非常明确的规定。就是小区里面的物权分为三个部分，一部分就是自己的专有部分，就是自己的房子、房产。第二部分就是公共部分，业户享有共有权，这里面就包括电梯、过道、草坪，一些公用的娱乐设施、道路等等，这些存在于小区里面的公共地方，比如说绿地呀、道路两侧、公用设施的旁边，或者房子的外墙，在这些地方做广告，这些都属于收益。包括是不是可以使用？使用之后如果有收益的话，这些应该是属于全部业户共有的，开发商是不能侵占的。
主持人：如果侵占了，可以起诉吗？
苏波：可以。
主持人：这位网友说，苏律师，我买了一套二手房。一到冬天，楼梯过道里满是邻居们放的蜂窝煤，出行极为不便。这种情况该怎么办？
苏波：这个问题我想可以从两个方面解释，第一个就是建筑物区分所有权，业主在行使自己小区里面的权利的时候，或者行使自己在楼道、小区里面物权的时候，你不能干涉别人或者不能影响到别人行使自己的物权。
主持人：它属于公共物权？
苏波：对，它属于公共使用的，你比如说小区过道、楼梯，公用的道路等等。这些地方属于要大家合理的使用，你像楼梯你放了东西，影响了道路，这是不行的。另外这次《物权法》里面也对相邻权做了规定。相邻权就是你行使自己物权的时候，部分影响别人的权利，包括相邻权也有通行权和用水用电这样的权利。从这个角度来讲，你在公共部分乱搭乱建都是不行的。
主持人：我买房子的时候开发商赠送了花园，但入住后，发现无法办理土地证。这种问题我该怎么办？
苏波：我的理解是这样，首先说这个花园是属于规划当中的，如果说规划当中就是有这样的花园，而且这个花园在规划当中不是小区里面的公共部分，那就是说这个花园是规划当中就是属于个人的，或者说就是属于开发的，那么这个情况下开发商是可以赠送的。那么赠送了之后，作为一楼的业户他可以享受这个权利，其他人没有这个权利。如果一开始小区当中的规划，如果本身就没有这样一个花园，你将一楼的绿地赠送给某一些业主，这就等于把大家共有的环境赠送给某一个业主，这就影响了大家的利益，如果是这种情况，你去办土地证是不能办的，这是一种情况。
另外一种情况是规划当中有，而且开发商在建筑成本中已经包括这块成本，而且开发商对这块绿地或者小花园，是享有出卖的权利的，这完全可以赠送。因为它在规划当中已经有这么一块小花园，所以土地证完全是可以办的。
刚才这位网友提到的这个问题，可能是规划当中没有这么一个花园，所以土地局是不给你办土地证的。
主持人：然后《物权法》对于车库、车位有什么新的规划吗？
苏波：这次《物权法》对车库、车位从条文上专门做了规定，作为特殊的部分做出了规定。这个问题之所以大家这么关注，就是有的小区车位太少了。可能一开始小区的车位是够了，可能随着大家生活水平的提高，车位越来越紧张了，所以大家非常关注这个问题。
这次在车库和车位问题上，《物权法》的规定，在立法上有这么一个过程。在一开始的时候，很多人，包括很多专家的意见，都认为应该是将车库、车位它的权利，应该是全部都给业户，就认为它的所有权不是属于开发商的，开发商没有权利卖，也没有权利搭售或者附赠，是属于全体业主所有的。原因就在于很多专家认为，车库和车位的成本，已经在建筑的总成本里面。如果再另外销售的话，就等于是另外获得的利益了。所以这样的话，车库和车位应该是归全体业户所有的。但是也有很多专家认为，这样做有很多不妥的地方。一个是开发商的成本是不是包括车库和车位，这个很难去界定。第二个方面的原因呢，就是车库和车位，如果是要归大家所有的话，很难进行区分。因为什么呢？因为这个小区里面的业户，他每一家的面积不一样，所有部分的面积不一样。另外，有的业主要车位，有的不要，所以在操作上有一定的难度。第三个原因呢，现在整个的操作模式，都是采取这样一个赠送或者租赁这样一种模式，如果现在马上去剥夺开发商的这个权利了，立法者也顾及到开发商会对会对建车库、车位积极性下降，更不利于保护业户的利益。
所以这次《物权法》规定，规划当中已经有的车库车位，所有权是归开发商的。开发商可以通过出售、出租、或者是附赠这样的方式给业户。但是要求属于必须满足本小区业主的需要。第二就是这些车位之外的，就是规划之外的，比如说很多小区里面在公共的区域，或者道路的两侧，又划出来的临时的车位，这些是归全体业主所有的。
主持人：这些车位开发商收取租金吗？这位龙飘飘的网友就说，现在开发商对每个车位收取租金，每月150。
苏波：这个我可以明确的告诉各位，作为开发商或者物业管理，它收取是完全没有依据的，如果收费呢，收益也是归全体业户所有的。或者说业主授权了物业公司收费，收了费也是归全体业主所有，开发商或者物业公司是不能占有的。
主持人：《物权法》这次规定住宅改商用需经业主的同意，我们很关注，因为我们小区一楼的房子开成了歌厅，大家比较有意见，不知道通过哪些途径能对自己的权益能进行保护。
苏波：这个问题《物权法》有非常明确的规定，就是住宅小区改变商用的问题。《物权法》是这么规定的，有两个前提的，第一个住宅用房如果改成商业用房或者经营用房的话，第一必须经过法律允许，这个法律允许就是原先的规划。比如说到底是原来规划的是经营性用的或者住宅性的。有一些房子可能确实是经营性用房，比如说沿街的。如果是规划当中完全是用于住宅的，就不能改成经营性用房。这是第一个条件。
第二个条件，如果是有一些房屋法律没有做一些具体性规定，比如说有一些在审批当中，或者在规划当中，它不能讲你不能改成经营性用房，也就是说法律没有禁止。在这种情况下，如果你要改成经营性用房，有一个很重要的条件，这就是大家很不理解的地方。就是你必须征求周围用户，像你的邻居呀，必须征得他们的同意，如果不同意，你就不能改成经营性住房。
主持人：很多朋友还非常关注农村土地问题，因为咱们国家农村人口还是占大多数的，这个方面《物权法》怎么规定呢？
苏波：这次《物权法》主要是用益物权方面的规定，包括一些宅基地，还包括一些用益物权。这些条文非常多，这些条文当中突出一个精神就是保护农民的土地承包权、保护耕地这样一个宗旨。
我个人理解，这次《物权法》对农村土地保护一个非常重要的变化，那就是农村原先土地承包，是通过合同的方式给农民订一个土地承包合同。应该讲，这里农民享有的是一种债权，通过合同享有的权利，是一种债权。但是这次通过《物权法》，它把它上升到一种物权的高度。简单的讲是什么呢？原先农民手里拿到的是一纸合同，通过这次改了之后，农民手里面拿的就不仅是一个合同，不仅是一个合同，还有一个本子。这个本子就跟我们小区里面买的房产证是一样的，就是农民土地承包使用证。
主持人：这个证是在《物权法》之后颁发吗？
苏波：我想这次《物权法》之后肯定有相应的配套办法。
主持人：那之前的承包还有效吗？
苏波：有效，它有延续性的，《物权法》只能是更加保护农民的承包权。把承包经营权由债权变为物权，这是一个显著的变化。你像农民的土地承包经营权，以前有些时候政府会任意的违约，比如说我要对土地进行调整了，一些不适当的调整，或者说我要增加农民的负担了，征收这部分地。然后村委会出台，只有通过我村委会你才能拿到这块地了，在这种情况下农民的很多权利得不到保护。这样农村土地的征用要通过层层环节才能到达农民手里，有些时候很难保证征用土地的补偿到农民手里。这样通过这样一个本子，农民就可以很放心的说，我这个土地是有本子的，将来拆迁补偿的时候，你就可以直接给我，我就是一个权利主体。另外，村委会的话，你也不能随意的侵犯我的承包经营权。
这样对于农民来说，有这么几个方面。第一个可以更有利的保护耕地。第二农民可以心里更踏实，虽然有了这样一个物权之后，上升到这样一个高度之后，国家根据一些情景和情况，可能也会有小范围内的土地承包地的调整，但是不会有大的调整。所以这样农民对于土地的投入就会更加热情，对土地的使用就会有一些保护、养护的使用，就不会破坏性的使用、掠夺性的使用，从而造成土地的退化。
主持人：这个土地承包期到期后，可以续期吗？有这块规定吗？
苏波：这次《物权法》没有明确规定这样一个条文，但是作为一般的从《物权法》的精神来看，应该是到时候可以继续来进行承包的。
主持人：这位叫大苦瓜的网友问，农村现在很多这种现象：一部分学生通过高考考到外地去，也有一部分农村女孩长大结婚之后嫁到外面去。这样的外嫁女和考生是否能够保证自己在原来的土地承包经营权？
苏波：还是农村的土地承包的权利，其实刚才说那个问题的时候已经说到这个问题了，像农村土地人口的一些变化，像婚丧嫁娶，包括农村人口的城市化，这样的话就提出刚才一个问题。《物权法》在这样一个问题上，对于农村土地的承包，肯定要做出一些调整。但是这次《物权法》的精神非常明确，就是这个调整是在不得已的情况下，如果不进行调整的话，就显失公平了，在这样的情况下才会做一些调整。但是这种调整，我想第一，不会做大的调整。比如说不会把你原先的承包地在村东，不会让你到村西去，不会有大的整体动迁。第二，它的调整肯定是有规划的，让农民都能够承受的这样一个条件下，才会做一些局部的调整，或者说小的调整。
主持人：那这个调整的时候，跟咱们签订的土地承包经营合同会不会相冲突呢？
苏波：不会冲突，因为在原先签订的土地承包经营合同里面，也会有这样的条款，就是说在什么什么样的情况下我可以进行调整。包括将来农村土地的承包证，就是刚才谈到的这个证件，我相信也会对这个调整做出一些补充的规定。
主持人：这位网友问，开发商把我们的楼盘部分证件抵押了，现在没钱还贷款，拿不出那也证件就没法给我们办房产证，作为业主我们该怎么办？就是开发商拿着这个房产证抵押融资了。
苏波：这种情况在有一些楼盘是有的，我想这个去维护业主的权利，只有通过合同去追究开发商的违约责任。
主持人：我想问一下吧，开发商规定的比较模糊，因为房产证是有一个大证，到后来具体到每一个业主的房产证的时候没有具体规定，我想这个怎么办呢？
苏波：哦，是这样一个问题，现在开发商是利用业户或者说买主对于这个问题不是很专业。
主持人：对，现在售楼合同很多都是霸王条款，如果遇到这种问题该怎么办呢？
苏波：我想这个问题，是这样，也许有些地方是存在一些买房难的问题，但是大部分地区不存在，还是有很多楼盘可选的。所以在买房子的时候，还是仔细的研究一些，或者说找一些专业人士对一些条款进行分析和比对。尽量让开发商不法的或者不良的企图不要得逞，如果有这样的条款，我们可以不去买它的房子，让它没有市场。
第二个方面，对这个问题里面，可能对于一些比较成熟的购买者来讲，或者说对于一个成熟的社会来讲，这种开发商是没有市场的。这是一个方面，通过这个方面，我也想告诉业主们，通过这种方式，让这种开发商没有市场。
对于这个个案问题，我建议业主可以向法院或者有关的行政管理部门来反映、起诉这件事情。虽然当时没有规定，但是业主本身的意愿是要享有这个物权，就是我买房子是要享有。你迟迟没有给我，实际上就违背了我购房的意思，所以从公平的角度来讲，业户完全可以追究开发商的责任，即使没有明确规定，我想法院从情理的角度也应该是保护业户的利益，给它限定一个时间。当然现在也是有一些相配套的规定，比如说建设部门也有一些规定，比方说在签订合同之后或者房屋交付之后，必须要在多少天之内办理下来房产证，这个都有规定。
主持人：这位网友说，我们小区有一片空地，本来是绿化用的，可是开发商为了多挣钱，要盖楼卖给了一些做生意的，请问我们要怎样维护我们业主的权益啊？
苏波：我想这个事情应该是这样，作为买主来讲，应该更成熟一些。
主持人：可是他当时买的时候，根本没有二期的规划，他买了之后开发商才盖二期，这样就比较挡光了，而且没有绿地了。
苏波：如果说一开始没有规划，但是后来在现有的一期业户之后又有了规划，有了二期。我想可以从两个方面解决这个事情。第一个，如果二期的规划完全是通过法律程序，合乎法律要求的，在这个问题上开发商是没有违法的地方的，完全合法的，作为业户要接受这个事实，这是一个方面。但是也有的地方，在一期有了之后，然后就去违反规定或者说违反程序去规划二期，这样的情况我想可以到有关部门去反映规划部门的问题，也可以到人民法院去起诉规划部门。我想青岛就有一个很好的例子，原先青岛在规划部门批了二期之后，很多业户就到法院起诉规划部门，最后作为法院也好、业户也好，规划部门也好，都很妥善的解决了问题。
第二个就是业户问的问题，比如说我每天的采光、通风、通行、公用的绿地和区域，咱们国家都有一些规定。比如说咱们国家关于采光的规定，要求不论在中国任何一个地方，你这个地方采光的时间，在大寒这一天，大寒这一天应该是最短的一天，就是说任何地方的日照不能少于1小时。如果不符合这些规定，你是完全可以起诉的。
主持人：这位网友问了，我邻居把房子租给一家公司当仓库，仓库每天人来人往，货物推进推出，甚至货车常常在深夜和凌晨装卸货物，吵得我们全家休息不好，请问有什么法律可以作为维权的依据？
苏波：把房子当做仓库？
主持人：来看最后一个问题，这位网友说，我们楼下的邻居把房子租给一家公司，当做仓库了，凌晨的时候经常装卸货，非常吵闹。 苏波：这房子应该是一个住宅用户。
主持人：对。
苏波：如果这个房子是住宅用房，如果变成经营用房，就必须严格遵守《物权法》当中对于住宅用房改成经营用房的规定，这里我就不再重复了，大家可以去看一下。如果不符合这些规定的话，是不能改成经营用房的。第二方面，如果允许改成经营用房的话，你也必须遵守一些公约，比如说业主大会规定的一些公约。比如说你使用的时候，不能影响其他人，或者说一些邻居，他们使用公共区域的一些权利。第二，你不能对其他人造成一些法律上不允许的影响，比如说噪音呀、环境上的污染呀，在这些方面都是不允许的。
主持人：好的，感谢苏律师对大家的解答，我们今天的访谈就到此结束了。如果大家对《物权法》的内容想了解更多，大家可以登陆百灵网，感谢大家的关注，谢谢大家！
