【内容摘要】随着各地拆迁的大范围展开，个人婚前财产拆迁补偿归属权益纠纷频频发生。目前尚无明确规定婚前个人不动产拆迁补偿归属问题，尽管实务中该问题频频发生。笔者通过明确对拆迁补偿款归属可能产生影响的如政策、学理、租赁行为等因素；对因素进行分析明确解决归属问题的根源在于明确拆迁补偿款各部分的法律性质及补偿目的；比较和实证的方法，利用法内在统一性原理对各部分拆迁补偿款的性质及补偿目的加以明确；最后利用上面已经明确的补偿款性质及目的，对在婚姻终止中出现的不动产补偿归属问题提出解决方案的建议。对于该问题的研究，在于明确不动产拆迁补偿的实际归属，有助于解决很多实务中出现的争议纠纷，对于解决矛盾、定纷止争、促进立法具有一定的作用。

【关键词】拆迁补偿、婚前财产、离婚后分割、增值添附

一、影响婚前个人财产拆迁补偿归属的因素

我国2011年公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）中明确规定规定拆迁补偿的对象为被征收人，即拆迁房屋的所有权人。既然主体如此明确为何还会出现拆迁补偿归属的问题呢？

原因在于，拆迁补偿这一法律关系只是明确了拆迁单位与被拆迁人之间的法律关系，但被拆迁人的房产因添附或出租等与他人产生的其他法律关系需要另行解决，这并非是《条例》所规定的。也就是说，是否同意拆迁由被拆迁人说了算，在这一法律关系中拆迁主体也只需要一股脑将各类补偿给与被拆迁人，而被拆迁人基于法律规定所获得的各类补偿是否由于其他法律关系实质上是归属于第三方主体是在所不问的，而根据合同的相对性，第三方主体并不属于拆迁关系中的权利义务关系人，因而后续房产归属问题需要另行解决。故解决的前提即明确拆迁补偿款究竟最终归属于谁。

（一）婚姻存续期间以夫妻共同财产为个人房产所做的添附

尽管法律规定个人婚前财产归夫妻一方个人所有，但不可否认在夫妻关系存续期间往往会以夫妻共同财产对该房产进行一定的添附，如装修、扩建等。

对于城市商品房而言，最常见的添附便是装修，而房屋的装潢同样属于拆迁补偿的范围。因此，以夫妻共同财产所做的后续装修，此部分的补偿归属于谁会对婚前个人财产征收补偿的实际归属产生影响。

还有一种在集体土地上较为常见的情形是扩建。农村宅基地大多数都是自己建造，样式也是根据个人喜好。因此在划定的宅基地范围内，在原有房屋基础上扩建几间房屋是非常常见的，对于婚后扩建部分的归属也同样影响到拆迁补偿的实际归属。

（二）非住宅用房的出租

针对非住宅房屋，尤其是商品用房，拆迁工作必然会对其正常经营造成一定的影响。赔偿和补偿的原则之一便是填平原则，即将造成的损失填平。这一部分在《条例》中亦有所体现，明确拆迁补偿款中有“因拆迁造成的停产停业的损失”这一项。但是如果存在房屋租赁关系，那么实际被影响正常生产经营的是承租人，那么该部分的拆迁补偿是否还会归属于被征收人，还是应当归属于实际受影响的承租人也是需要解决的。

（三）各地拆迁补偿政策

为了方便拆迁工作的开展与顺利进行，每地方政府及拆迁部门都会制定不同的拆迁政策，被拆迁人实际获得的拆迁补偿也直接与具体的拆迁政策相挂钩。各地在实践中根据实际情况的制定不同的拆迁补偿政策既符合《条例》的规定，又是解决具体问题的有效措施。因此拆迁政策会对补偿款的实际归属产生影响，但由于各地拆迁政策具有一定差异，对此不做详细论述。

（四）学理问题

法学理论会对法律实务产生影响，对于法律理解的差异同样会对法律适用产生影响。对于个人婚前财产征收补偿归属而言，影响最大的学理问题便是“不动产增值”问题。

根据《婚姻法解释（三）》第五条规定，夫妻一方的个人财产在婚后取得的收益应当认定为是夫妻共同财产，但排除了孳息和自然增值。显然不动产的增值不可能是孳息，至于是否属于自然增值则有待商榷，因此婚姻关系存续期间房屋所产生的增值部分是否属于夫妻共同财产就存在争议。关于这个问题的应该视具体情况而论。又考虑到《婚姻法解释（二）》对婚姻法第十七条“其他应当归共同所有的财产”的解释中明确了“一方以个人财产投资取得的收益”。但婚姻法中关于财产的规定部分，最终还是为了维护财产分割时的公平，这个公平体现在夫妻如果共同为夫妻生活所需的获得尽到自己的义务，就应当公平的分享所得的成果，包括工资、投资的收益等。而《婚姻法解释（三）》只是粗劣的规定夫妻一方婚前个人财产婚后的孳息和自然增值不属于夫妻共同财产，却没有明确如何认定是否属于孳息和自然增值，比如我们这个问题涉及到的不动产增值部分，若是直接依据物权法中关于孳息和自然增值的相关规定时有不公平现象发生，因此我们在具体情形中应首先依据《婚姻法解释（二）》具体判断收益是否属于夫妻共同财产。也就是说此处实际上应是特别条款优于一般条款。

综上所述，无论出现何种情况，处理婚前个人财产拆迁补偿的核心都在于拆迁补偿款的性质及补偿对象，只要把这部分明确了，一切问题都会迎刃而解。

二、决定婚前个人财产拆迁补偿归属的因素

根据我国宪法第13条第3款的规定，国家可以依法对公民私有财产进行征收或征用并予以一定的补偿。根据物权法42条相关规定，征收集体所有的土地应当依法足额支付相关补偿并保障被征收人居住条件。可以说，立法规范中关于拆迁补偿款的方式、种类和性质的规定对婚前个人财产拆迁补偿款最终归属起决定作用。

（一）拆迁补偿的方式

根据《条例》的相关规定，拆迁补偿的方式有产权对调和货币补偿两种。补偿内容主要包括3类补偿外加补助和奖励。

产权调换是一种居住房屋和非居住房屋均可采用的，通常是在被征收人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下由征收人提供合适的房屋对被征收人进行妥善安置的拆迁补偿方式，其特点在于征收人对被征收人的补偿以实物形态来体现。货币补偿则是依据一定的标准对被拆除的房屋所有人进行货币形式的补偿。

由于我国诸多客观因素，导致实务中面临诸多不能够单靠其中一种方式解决的问题，就出现了货币补偿和产权调换相结合的补偿方式。

无论是房屋产调换还是货币补偿，其实质都在于通过一定的补偿手段使被拆迁人主动放弃自己对不动产所享有所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

（二）济宁市房屋拆迁补偿存在的实务问题

济宁市近年来推行大量棚户区改造，部分地区推行原地盖造回迁房的方式，部分地区则采取货币补偿或者产权对调的方式。

产权对调划定特定的房源，只能在该房源中选取房屋，大致范围为金宇路以北、火炬路以东、济安桥路以西，五里营以南，使得住在市区习惯的居民不得不搬离到相对较偏的的区域，虽然价格较低，并给予1:1.3的平方补偿方式，但是房源相对特定，以回迁房屋太白国际为例，卖不出去的区域，才会被列入回迁补偿房屋，而销售相对顺畅的房屋户型，则不列入回迁房范围，经实地考察，太白国际参与回迁的房屋为四个房间，三个半房间被前排楼房遮挡阳光。

货币补偿方式也是房屋拆迁补偿的重要方式，但是在济宁市的拆迁补偿中，如果选择货币补偿的居民，只能得到1:1的补偿比例，而不是在特定房源的1:1.3的补偿比例，按照一个房屋市价80万计算（济宁房价8000元为均价，100平米房屋即为80万元），1：1的补偿方式便少得20多万的价款，这也是居民难以接受的。

济宁市现阶段依旧存在很多拆迁富起来的居民（以下称“拆二代”），得了好几套房子和几百万的补偿金，与我上述提出的问题截然不同，问题便在于拆二代的房屋大部分位于原来市区的边缘地区，属于集体土地，归原来的大队管理，居民建造附着物可以通过大队进行备案，故而在特定范围的宅基地上，建起了二层甚至三层四层小楼，并且前文中叙述到按照人头或者户头的补偿方式，才造成了资源的不平衡倾斜，产生了诸多的“拆二代”。而对于原市中区的房屋来说，有的7层居民楼被认定为棚户区改造的范围，而这些居民楼属于早期建造的商品房，地段都相对较好，并且不可能存在添加附着物的现象，因此对于这些居民楼的面积计算只能按照房产证上所列的面积或者实际测量的面积，故而补偿价格与“拆二代”可谓天差地别。

（三）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

征收房屋必然会造成被征收人的搬迁。根据《条例》第22条的规定，当被征收人选择产权调换的补偿形式时，拆迁管理部门在调换房屋交付前应当予以其临时安置费或提供周转用房。产权调换的本质在于以产权置换产权，因此需要对整个产权调换过程中产生的费用予以补偿。而货币补偿的本质在于以货币赎买所有权，因此只需要对赎买过程造成的费用予以补偿。又根据《条例》第27条“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”，在搬迁前补偿业已到位，选择货币补偿的被征收人有充足的时间另行购买房屋。因此对于选择货币补偿的被征收人，理论上不应予以临时安置费或提供周转用房。但也考虑到购房以及房产交付存在经常较长时间间隔，部分地方的地方性法规或规章也常给予选择货币补偿的被征收人一次性临时安置费。

（四）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

但如果被征收房屋出租给他人，房屋承租人从事生产经营活动，那么停产停业损失实际上是承租人的损失。而根据《条例》的规定，停产停业损失的补偿给予房屋被征收人，被征收人又仅指房屋所有权人。由此看来此规定似乎略有不妥，依据公平原则，应当具体案例区分一下情形进行处理：

若房屋所有权人与承租人就因不可抗力造成停产停业（如征收或自然灾害等）的损失进行约定，停产停业损失的补偿应予其中因约定受损失方。若未约定则停产停业损失如何处理的，则拆迁征收补偿款中“因征收造成停产停业的损失”的部分应最终归属于承租人。但这一损失的补偿其实质依附于房屋所有权的存在，属于征收补偿者（国家）与被征收人之间的法律关系，而具体停产停业的损失依约定或意思自治属于房屋所有权人与承租人之间的法律关系。因此，停产停业补偿的损失尽管实质上应属于补偿承租人的损失，但还是根据法律关系的不同补偿给被征收人。对于承租人应当取得该补偿部分的情形下，承租人再依据自己与出租人之间的法律关系另行请求。

（五）对被征收人给予补助和奖励

补助，顾名思义是指对于生活困难，住房困难或者重大疾病等困难家庭予以一定的补助，如给予特困户5.5万元货币补助和给予部分一级、二级残疾人1万元货币补助。对于特困户的补助应当认定为是对特困户家庭的补助，其依据于整个家庭总体收入的贫困，应属于家庭（夫妻）共同财产。对于残疾人的补助则属于具有人身性补助，无论残疾人是否为户主均应归属于残疾人本人。

奖励一般是对于被征收人配合拆迁工作按时或提前完成搬迁所给予的物质奖励，这一奖励的发放一般基于具体拆迁补偿政策中所明确的配合搬迁的行为。配合搬迁的主体应为被征收人，因为其他人并没有法律上对于不动产的使用权，而搬迁行为则是放弃使用权的一种外在表现，被征收人通过搬迁行为实质上放弃了自己的使用权，为拆迁工作提供方便。在此笔者提出两种观点，一是认为拆迁征收中被征收人放弃了自己的所有权，二是认为被拆迁人转让了自己的所有权。笔者赞同第二种观点，认为无论是产权调换还是货币补偿，房屋的所有权均应有被征收人转移到国家或征收负责单位上。原因在于拆迁征收实际上属于宪法第十条所规定的的征收的一种，本质上是国家依法取得原属于公民或集体的私有财产并予以补偿，故拆迁征收中应当存在权利移转，为所有权由公民移转给国家。

但我国不动产采取的是登记要件主义，在房屋拆迁过程中并没有出现传统意义上的登记，而迁出也只能勉强视为交付。因此，尽管符合立法表述，但权利移转说也存在一定瑕疵。权利放弃说也有一定说服力，我国无主物视情况不同收归国家或集体，房屋所有权放弃后房屋成为无主物而收归国有。

对于征收中奖励的归属，如上文所论证的是给予实际所有权人，基于其配合拆迁的应为所发放的，那么在搬迁前发生不动产所有权变动则会导致奖励最终归属于最终实际配合拆迁工作的所有权人。也就是说，倘若在迁出前发生离婚或者继承的财产分割，那么奖励最终根据该房屋所有权的继承份额归属于分割后的财产所有人。应当说，无论权利移转说还是权利放弃说，在拆迁协议已经签订且还未迁出时，权利所有人仍依法享有权利，即使拆迁补偿已经到位。但笔者认为，如果在财产分配时还未迁出，但拆迁补偿已经到位，则对于拆迁补偿的分配必须与该不动产的分配相一致，不能因为该不动产即将被拆迁而不分配，依据物权法定，此时物权依旧存在就应当给予明确的权利归属；也不能因为该不动产需要分配，就将其视为单独的财产来分配，因为其在未来将被拆迁，且拆迁的补偿已经提前到位。拆迁补偿与原不动产实际在财产归属上是紧密相关却又完全不同，并非单纯的现在利益与未来利益的关系，笔者在接下来的部分将对婚姻终止中涉及的个人婚前不动产进行探究。

三、婚前个人房产拆迁补偿归属问题的解决及立法建议

婚姻终止的情形有两类，一是由于配偶一方死亡所造成的法定终止，包括配偶一方的实际死亡和宣告死亡；二是夫妻双方约定离婚。在实际生活中，房屋拆迁过程中伴随婚姻终止的情况时有发生，对于婚前个人房产所得的拆迁补偿款归属同样存在纠纷，因此如何处理婚姻终止造成的征收补偿归属是一个紧迫的社会问题。

（一）离婚中的拆迁补偿归属问题

离婚可以分为协议离婚和非协议离婚，首先讨论协议离婚。

若夫妻双方离婚达成协议并实际履行，则涉及拆迁补偿的问题依协议。若夫妻双方尽管达成离婚协议却没有实际履行，则依据公平原则按照实际情况处理，如实务中有一案例，2004年梁某与秦某协议离婚，约定房屋归秦某所有，秦某需给予梁某一定财产补偿，并为梁某寻找房屋以便于其搬出，后秦某没有依约定给予财产并寻找房屋而是自己搬出，梁某则一直居住在争议房屋内并承担房屋修缮等相关费用。2017年该房屋拆迁，双方就拆迁补偿款归属发生争议并诉至法院，法院判决拆迁补偿款双方平分。

对于非协议离婚中的拆迁补偿，应当依据拆迁补偿款的不同性质进行区分。对于夫妻一方婚前个人所有房屋，合法拥有房产的评估价格应完全作为婚前所有人的个人财产，而房屋装修装饰商定补偿金额根据装修时间在婚前还是婚后，是否以夫妻共同财产进行装修决定夫妻另一方是否有权要求分割。也即若房屋装修未适用夫妻共同财产则归属原房产所有人，若以夫妻共同财产装修则对方有权要求分得一半房屋装修装饰商定补偿金，但在补偿时仍应依添附理论补偿给被征收人，夫妻另一方嗣后有权请求分割。

因征收造成的搬迁、临时安置费用应当完全归属被征收人。因为这一部分费用的补偿基于征收行为与搬迁、安置的因果关系，也即补偿因征收行为造成的原权利人无法行使使用权而被迫搬迁和安置，这一补偿的前提是被补偿者享有对房产的所有权和使用权，作为夫妻一方个人财产的房产对方并不享有所有权和使用权，因此对于征收妨碍使用权行使造成的搬迁和安置费用也只归被征收人享有。

对于因征收房屋造成的停产停业损失的补偿应当首先明确其属于夫妻（共同或一方）财产还是他人财产。在非居住用房出租的情况下，如根据上文中所讨论的情形认为因征收房屋造成的停产停业损失的补偿应当归属于承租人，则夫妻双方无权分割。若不属于承租人，则应当视夫妻中无所有权一方是否参与对该房屋的经营，如果有则应作为夫妻共同财产处理，如果没有则不作为夫妻共同财产处理。如果没有承租人，则该房屋为自己经营，无论另一方是否参与经营，经营带来的收入都属于夫妻的婚后收入，也即《婚姻法》第十七条第二款中所规定的生产、经营的收益，因此属于夫妻共同财产。

以上全部的补偿和补助，都依征收法律关系由征收方发放给被征收人，被征收人再与其他实际权利人分别基于各自的法律关系（如添附）另行分割。

最后，奖励部分需要单独列明。奖励的原因如第一部分研究的那样，基于所有权人配合拆迁的行为，那么奖励也就归属于最终实际配合拆迁的权利人。若该权利人为被征收人，就归属于被征收人。如果事后权利人改变，则变更为事后的权利人。这里改变的类型是指被征收人将该房屋赠与或给予他人的行为。对于已经签订征收补偿协议的房屋再进行房屋买卖的买卖行为是否有效尚有争议，笔者在此不做深入研究，只对可能出现的权利变得所导致的奖励部分归属进行研究。作为有事前公示的拆迁补偿，而后出现的权利人变动并不会影响该房屋原所有权人已经签署的房屋拆迁补偿协议的效力，因此权利人无论如何变动，嗣后的权利人都有履行配合拆迁的义务，那么拆迁的奖励也就属于实际配合拆迁的权利人。体现在离婚中，即表现为以下情况：

如果该房屋为被征收人个人财产并配合拆迁工作，则奖励部分归属于被征收人；如果该被征收人将该房屋给予（因协议给予或赠与）夫妻另一方在迁出前，则奖励归夫妻另一方。

（二）配偶死亡中的拆迁补偿归属问题

当被征收人在签订征收补偿协议后，搬迁工作完成前死亡，也会造成拆迁补偿归属难以明确的问题。但此时争议的核心就从夫妻间转移到了各继承人间。

在研究遗产继承中的拆迁补偿归属问题时，我们要首先明确哪些拆迁补偿可以划入遗产的范围，哪些财产的划分理论上依附于其他财产或财产权利的归属。由第一部分的研究我们可以明确，房屋装修价值补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿视情况决定是否属于遗产；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，合法拥有房产评估价格的补偿一定属于遗产；奖励和补助一定不属于遗产。

如第一部分所论述的，房屋装修价值补偿是否属于遗产要看是否以夫妻共同财产进行装修。以共同财产装修的部分应当认定为夫妻共同财产，只有其中一半可以作为遗产。因征收房屋造成的停产停业损失的补偿亦如上文中论述的方式对是否属于遗产进行判定。补助因为其人身性质而不属于遗产。

合法拥有房产评估价格部分必然属于遗产，其实质上是被拆迁房屋（装修外）价值的补偿，这部分补偿实际上替换了房屋的所有权。排除拆迁补偿部分来看，多个继承人继承房屋时，要么其中一个人全部继承并给予其他继承人一定补偿，要么将该房屋变卖后每个继承人按遗产分割协议分得一定数额，且实务中一般使用第一种方式。在涉及拆迁的房屋继承中，不存在将房屋变卖的情况，尽管实质上房屋将要泯灭且主要的拆迁补偿已经到位，但在房屋依旧存在的情况下，房屋所有权依旧存在，对于遗产分割时亦应进行分割。可以把合法拥有房产评估价格部分补偿比作国家从个人手中购得该房屋所有权，从交易的角度来说此时存在的房屋所有权（物权）在未来通过交易变成了合法拥有房产评估价格部分补偿，而其他部分的补偿则是基于拆迁房屋所有权和其他衡量指标（如对所有权人造成的消极影响影响）所给予的补偿。总而言之，合法拥有房产评估价格部分补偿是对房屋所有权即将灭失的补偿，而因征收房屋造成的停产停业损失的补偿和因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿则是基于对所有权人行使权利造成影响所给予的补偿。没有所有权，就不会存在对所有权人行使权利造成影响所给予的补偿，因此上述几种补偿在作为遗产进行分割时应依据合法拥有房产评估价格部分补偿的分割份额进行分割。合法拥有房产评估价格补偿如何分割则根据遗产分割发生的时间存在两种情况，当遗产分割发生于房屋所有权泯灭前，合法拥有房产评估价格补偿的分割依附于房屋所有权的分割；当遗产分割发生于房屋所有权泯灭后，则通过约定或其他手段议定合法拥有房产评估价格部分补偿的分割。

奖励不属于遗产。奖励所给予的是配合拆迁工作的房屋所有人，在继承的背景下原房屋所有人（即被征收人）已经死亡，已经不可能配合拆迁工作的进行。实际配合拆迁工作的是后来的房屋所有人，因此奖励应当归属于后来的房屋所有人，而不作为遗产处理。对于财产分割先于迁出的，应当以实际分割获得房屋所有权并配合迁出的继承人获得奖励，多个继承人按份分割房屋所有权的，按照房屋所有权的份额计算取得的奖励。遗产分割在迁出之后的，迁出时各继承人对房屋所有权共同共有，即所有继承人对房屋所有权的行使不分份额、完全平等，所以对于配合迁出得到的奖励所有继承人均等平分。

【结语】

越来越多新事物、新现象随着社会的快速发展开始出现，再加之法律具有的一定滞后性，使得一些问题往往处在法内空间与法外空间的模糊地带难以处理。尽管实务界对于拆迁补偿早已司空见惯，对于婚前个人房产的拆迁补偿问题依据具体的拆迁政策也可以方便解决，但理论上却很难为这些解决提供强有力的法律支撑。笔者总结了实务中出现的现象和已有的理论成果，并分析现行法律规范及立法精神，从理论与实践相结合的角度出发，对婚前个人财产拆迁补偿归属造成影响的原因及解决的方法展开了比较详尽、深入的剖析，并阐述了部分自己的思想，形成本文。但社会发展迅速，加之理论与实践又存在较大差异，笔者虽尽力研究剖析，但受限于学识和所掌握材料有限、自身能力欠缺等因素，本文观点必然会有许多的瑕疵与不足，希望本文能够起到抛砖引玉之功效，不求对我国法治工作的进展产生些许裨益，只求为专家、学者的研究提供一个新的研究视角和研究思路。