【内容摘要】近些年来，二手房市场可谓非常火爆，枣庄地区二手房房价和交易量也是呈现上升趋势。伴随着二手房交易量的不断增加，二手房交易过程中产生的纠纷也越来越多，在这些纠纷中，相当大一部分纠纷是因买方权益受到侵害而产生的纠纷，那么，二手房交易中如何保护买方权益，尽量降低买方的交易风险呢？

作者通过研究房屋买卖合同纠纷案例及平时工作中遇到的相关法律问题，整理了当前二手房买卖中买方经常遇到纠纷的类型、当下枣庄地区二手房交易中存在的不足地方，并借鉴我国其他城市相关成功经验，进而对交易中如何保护买方权益提出相关建议。正文主要从三个部分展开详细介绍。

【关键词】二手房；房屋买卖合同；违约

一、二手房买卖中买方经常遇到的纠纷

（一）签订买卖合同后，卖方明确表示不愿意继续卖房子

二手房买卖中，经常遇到一种情况，在买卖双方签订完《房屋买卖合同》后，买方已经向卖方支付了一定数额的定金，甚至有时已经向卖方支付了部分房款的情况下，由于房价暴涨或急增，导致卖方感觉房子卖亏了，进而出现反悔，向买方明确表示不愿意再卖房子了，这种情况下显然是卖方存在违约行为，严重侵犯了买方的权益。

遇到这种情况，很多人会说，那买方可以根据《房屋买卖合同》的约定解除房屋买卖合同，要求卖方双倍返还定金、返还购房款或者承担其他违约责任。但是，如果卖方不按照合同约定退还房款或者承担相应违约责任，那么买方需要起诉至法院维权，这时买方可能会面临几个月的时间才能拿到相应款项，如果卖方不履行法院判决，那么买方还需要面临申请法院强制执行，这一整个过程将耗费大量的时间和精力，并且，如果购房的首付款拿不回来的情况下，买方也无资金再另购其他房产，从而影响自己的购房计划。

如果买方选择起诉要求继续履行房屋买卖合同呢？那么这可能涉及另一种情形，那就是，如果购买的这个房子上面还存在部分贷款卖方未还清，这种情况下，只能先将上面的抵押进行解除后，才能进一步办理过户手续，严重地损害了买方的权益。还有就是判决生效后，卖方仍拒绝腾空房屋，判决执行异常困难，导致买方出现更大损失。

（二）二手房存在抵押，卖方收取买方支付的首付款后，不进行解押

在二手房交易中，大部分卖家出售的房产上还有银行抵押未解除，也就是卖家之前购买房产时在银行的房贷还有部分未还清，那么根据法律规定，卖方必须在将贷款还清并将房子上的抵押解除后才能将房产转移过户至买方名下，也就是交易中常说的“房屋赎契”。实践中，面对存在需要先行解押的房产，大部分买卖双方通常的做法是由买方前期支付一部分首付款，卖方拿着买方支付的首付款去银行还清之前的贷款，也就是办理解押手续，然后解押完成后，买卖双方再进行过户交易手续的办理。

上述这种情况下，买方将面临着一个很大的风险，也就是二手房交易中平时经常会遇到的一个纠纷，卖方拿到买方前期支付的首付款后，一直拖着不去办理解押手续，或者直接拿着买家支付的房款用于其他用途。遇到这种情况，将对买家非常不利，特别是如果卖家出售的房产还有较大数额的贷款未还清的情况，如果买方后期起诉到法院要求继续履行房屋买卖合同，那么买方还得必须先垫付一部分钱去把房子上的抵押解除，买家前期将首付款已经支付给卖家了，现在再让其一次性拿大笔钱去帮助卖家解押可谓非常困难，甚至超出购房款，导致损失出现。

如果买家起诉到法院选择解除合同，要求返还购房款及损失，这种情况下，如果卖方将钱挪作他用，没有能力履行法院判决，这个时候还得面临后期需要申请强制执行，而卖方的房产上还设有抵押，对下一步强制执行有一定的影响。这种情形下，短期内拿不回购房款也会影响到买家的购房计划。

（三）二手房交易过程中，房产被法院查封

二手房交易中还有一种情形可能会遇到，这种情况发生的情况概率不大，但是如果一旦出现该种情况，对买家的权益影响非常大。这种情况就是，在房产办理过户交易之前或正在办理过户交易手续的过程中，因为卖方的一些债务纠纷，交易的房屋被法院查封。这种情况下，也会导致买方无法顺利办理过户手续，影响自己的权益。甚至最后可能导致房子买不成，而买方已经支付的房款也很可能难以顺利拿回来。因为涉及到这种情况的，说明卖方存在债务纠纷，有可能买家支付的房款已经被卖方花掉。而如果买方选择提起执行异议申请，那么很多情况下因为条件不足，最终执行异议得不到法院的支持。

（四）因房屋买卖合同中存在漏洞，导致权益受损

在二手房买卖过程中，买卖合同可谓至关重要，而现实生活中，因为交易中前期的一些审查工作准备不充分或者拟定的买卖合同中存在漏洞，也会直接影响到买方的权益。例如，合同签订的主体并非实际产权人，产生无权处分的情况，这个时候如果实际房主对该交易不认可，那么将导致买家无法购得该房产（符合善意取得的情形除外）。再比如，如果该房产是夫妻共有房产，或者该房产产权人为数人，但是交易的合同仅是部分产权人签署，如果后期其他产权人不同意交易该房产，后期也会导致无法办理过户手续，影响买房人顺利购买房产；再比如，如果房产上存在合法有效的租赁关系，会涉及到租客的优先购买权问题，如果处置不当，可能会导致产生纠纷；或者房产上存在司法查封的情况下，如果买方不知情而签署买卖合同，也导致后期可能无法顺利办理过户手续；或者签订的房屋买卖合同因为违法国家的相关法律规定而无效，导致无法购得该房产。

（五）其他常见纠纷

此外，现实交易中还存在一些其他的特殊情况，可能会侵犯买方权益的，比如，买方购买小产权房产生纠纷，权益得不到保护；卖方一房二卖，侵犯买方权益；买方购买没有产证的房子，后期无法顺利过户而产生纠纷等等问题。

二、二手房交易中，买方如何保护自己的权益

购买房子对于一个家庭来说可谓是一件大事，因此，在购买二手房时一定要做到谨慎购房，将风险降到最低，下面针对常见的一些问题，结合枣庄地区相关案例，作者对买房人总结提出以下建议：

（一）核实好交易房产信息

1、在购房时，一定要核实好房产权属信息，看一下房产的产权人是谁，是单独所有还是共有，如果房产的产权并非单独所有，则在签订房屋买卖合同时需要所有的产权人签字或者产权人明确表示同意出售该房产，根据《物权法》第九十七条及相关法律规定，如果不是所有共有人一致同意出售房产，则后期可能导致无法完成过户交易手续。如果出卖房产的人不是产权人，则需要注意，应当进一步核实相关情况，出售人有没有授权委托书，如果非产权人签署房屋买卖合同，有可能会涉及到无权处分。“购房人应与房屋登记的产权人签订合同，并及时办理过户手续，尽量避免无权处分情形发生。”[1]。在枣庄某房屋买卖合同纠纷案件中，房产产权人为曹某，但是买方人签订的房屋买卖合同却是与曹某的儿子所签定，并且没有相关授权书，在开庭审理时，曹某当庭表示对房产出卖的情况不知情，后法院判决该份合同对曹某不产生法律效力，购房人只能向曹某的儿子主张相关权利。

2、在购房时，一定要核实好产权抵押和查封信息，核实该房产上有无存在抵押或法院查封的情形，只有在没有上述情形存在的情况下，才可以签订二手房买卖合同，并直接支付购房款，在二手房买卖实践中，因此出现纠纷的情形非常多，也是最容易发生的风险点，还有一种极端情形是，合同签订之前，经查询确实无查封，但在买卖合同办理过程中，因出卖方自身债务问题，交易房屋被法院查封，为避免风险出现，建议交易合同中约定出现此种情形，出卖方应承担违约金，从而保证买方权益。

（二）详细了解卖方信誉问题，买方支付房款时需谨慎，在确保无误和没有风险时再支付购房款。

在交易房产需要先行解抵押时，买方支付房款一定要谨慎注意，买方应当确保向卖方支付的款项用于解押。首先，卖方需要向银行预约还款，在还款日，买方可以和卖方一道去办理还款手续，直接将钱打入还款账户，这样资金能直接被银行扣划走，最好让卖方取消网上银行或手机银行业务，将银行卡由买方暂时持有。在解除抵押后，买方应尽快与卖方办理过户登记手续。在签订合同时，买卖双方最好明确约定好，由买方支付的款项用于解除抵押，卖方保证该款项用于解抵押，有条件的可以让卖方提供保证或抵押。或者由买卖双方开设一个共管账户，买方直接将解抵押款项打至该账户内，由银行直接扣划。这样能尽可能降低解押款被卖方私自挪作他用的风险。

（三）注意缩短交易时间，及时办理房屋交接手续，合法占有该房产，最大限度降低房产交易风险。

在二手房交易中，有时会出现交易的房产在过户到买方名下前被法院查封的情况，这种情况下，买方可采取三种方式保护自己权益。一是要出卖方及时解决债务纠纷，解除查封，超过约定期限影响交易要承担违约金；二是买方向法院提交执行异议申请，不过执行异议需要满足一定的条件才能得到法院的支持。其中，买受人是否合法实际占有该房产很重要，所以签订了房屋买卖合同后，买家要尽可能地及时办理交房手续并实际占有该房屋，以便日后产生纠纷时能减少自己的损失；三是解除二手房买卖合同，及时将首付款返还到手，并要求出卖方承担违约责任，最大限度止损。

（四）如果卖方收到房款后，超过合同履行期限仍不履行相关义务且无法联系上时，买方应第一时间报警，以防卖方私自再将房屋处置给他人，或者卖方存在涉嫌诈骗的嫌疑。通过公安介入调查，查清案件事实，对极个别诈骗犯绳之以法，挽回买房者损失，如果构不成诈骗罪，则也可以完善并保存相关证据，以便为诉讼维权奠定基础。

三、对当前枣庄地区二手房交易现状的思考与建议

首先，在二手房交易中，很重要的一点是房屋产权信息的核实，但是目前枣庄地区在产权信息查询这一方面可以参考其他城市的一些好的经验。在其他一些城市，在不动产交易中心可以查询登记房屋的各项权属信息，包括产权人的名字、房产是否存在抵押、司法查封、租赁等情况，并且查询只需要拿身份证就可查询，并不一定必须要房主本人亲自去查，其他人依然可以查询相关信息。但是，枣庄现在还无法准确查询相关信息，导致核实交易房产信息的渠道并不畅通。因此，建议相关部门能将信息及时联合互通，让购房者能清楚地了解其欲购买房产的权属情况。

其次，一些地方的购房资金监管制度为当事人提供很大便利，在卖家有可能存在违约行为时，通过资金监管能更好地保护买方的权益，降低其交易风险。虽然交易成本加大一些，但更能降低交易风险，避免欺诈甚至诈骗案件的发生，保护两方当事人的合法权益。

第三、加强对房屋中介机构的监督和管理。现在枣庄地区和全国大部分地区二手房交易情况大体一致，大部分人是通过二手房中介机构来进行二手房交易的，因此，加强中介机构的监督和管理，完善交易机制，诚信、专业经营，相信定能为买房者提供安全、高效的服务，也降低交易风险，同时也可以通过与中介机构的合同约定，如出现交易风险时，由中介机构来承担，为买房者、卖房者两方提供交易的平台和保障，当然，买房者、卖房者支付合理的服务费用也是必须的，问题是中介机构良莠不齐，服务能力和水平参差不齐，应逐步提高和规范。

第四、通过聘请律师参与房屋买卖交易过程把控风险。现在很多买房者或卖房者在房屋买卖交易时会聘请律师参与其中，将交易中容易出现的风险降低。房屋买卖涉及的金额都比较大，而二手房买卖合同没有固定的模板，合同都是双方自行拟定或通过中介公司拟定，在二手房房屋买卖合同条款的设计上至关重要，合同中也常常涉及一些补充条款，这些补充条款是否对买方有利往往需要专业人士审核。在二手房买卖争议中，很多纠纷发生在产权是否清晰、是否存在抵押、户口是否能及时迁出等问题需要设计有针对性的条款。在现实交易中，甚至有房产中介与他人联合诈骗或者违规操作以获取钱财等违法现象，都需要律师帮助进行识别。如果在条件允许的情况下，买房时请律师来帮助识别风险还是能起到很重要作用的。但各律师事务所中从事这方面专业服务的专业律师还比较少，服务产品的标准化、流程化也需要进一步的规范和调整，以适应老百姓的需要，更好地服务人民群众。

注释：

1、《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》，陈枝辉，第103页。

2、参考案例：枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初2426号房屋买卖合同纠纷案。