【基本案情】

2013年9月30日，山东某置业公司与建行某支行签订《固定资产贷款合同》一份，约定山东某置业公司向建行某支行借款16622万元，用于某住宅小区项目建设，借款期限为36个月，自2013年9月30日起至2016年9月29日止。贷款利率为浮动贷款利率，起息日基准利率上浮5%，并自起息日起至借款本息全部清偿之日止每12个月，根据利率调整日当日的基准利率以及上述上浮比例调整一次，罚息利率为贷款利率上浮50%。按月结息，结息日为每月的20日。

2013年9月1日，山东某置业公司与建行某支行签订《最高额抵押合同》约定，山东某置业公司自愿为其2013年9月30日至2016年9月29日期间签订的借款合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保。山东某置业公司以其名下的土地使用权进行抵押，抵押面积为76736平方米，该土地上的在建工程主体结构与土地使用权一并抵押。上述抵押财产已向当地产权登记交易中心办理了抵押登记。

合同签订后建行某支行先后分8次，向山东某置业公司发放贷款共计16622万元，贷款发放后，山东某置业公司共偿还本金5938元，截止2016年10月20日尚欠借款本金10684元。

2016年11月15日申请人建行某支行依据《民事诉讼法》第197条之规定的特殊程序向法院提起申请实现担保物权之诉，请求依法拍卖、变卖申请人享有抵押权的在建工程及土地使用权，拍卖、变卖后所得价款优先偿还申请人。

【法院判决】

法院受理后经审查认为，建行某支行与山东某置业公司签订的《固定资产贷款合同》和《最高额抵押合同》合法有效，申请人建行某支行向被申请人发放贷款，到期后被申请人尚有10684万元未还，被申请人以其国有土地使用权及在建工程为涉案借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，申请人依法取得抵押权，要求实现担保物权，以被申请人抵押财产拍卖或者变卖所得价款，受偿剩余借款本金10684万元，理由正当，应予支持。但，根据查明的事实，涉案在建工程存在未支付承包人工程款的事实，抵押财产中部分已被其他法院查封，按照《合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，裁定本案，准予建行某支行对抵押的财产依法拍卖、变卖，所得价款按照法定的顺序受偿。

【律师点评】

实现担保物权为近几年的司法实践中一种新型债权实现方式，《民事诉讼法》在2012年修改时，在特别程序中新增的一种全新的债权实现程序。

一、实现担保物权的优点

1、成本低。案件受理费按件收取，每件为50-100元。

2、效率高。法律规定的案件审查期限为立案之日起30日，且为一裁终局。

3、程序灵活简便。此类案件目前法律规定法院可以进行书面审查，也可以采取询问当事人的方式，形式上比较灵活。

二、实现担保物权案件的管辖

《民事诉讼法》第196条规定，实现担保物权程序中申请人应向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出，从级别上看只能是基层人民法院，与案件标的数额无关。

三、审查与异议的处理

  在实现担保物权程序中，人们法院的审查除了包括主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件、是否损害他人合法权益等内容，关键还要审查被申请人及利害关系人的异议，对于提出的异议，人民法院应该对其是否成立进行审查，只有存在实质性争议时才应裁定驳回，仅提出异议而不属实质性争议的，不应一律予以驳回。

四、实现担保物权案件执行的问题

申请人收到以“准许拍卖、变卖担保财产”的裁定书后，可凭该裁定向作出裁定的法院或者与其同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行，就拍卖、变卖担保财产的价款优先受偿。

 目前，银行大量的不良资产案件不断涌现，其中大部分贷款是住房抵押贷款，普通传统诉讼途径解决耗时长，且法院诉讼费用高，新《民事诉讼法》为我们规定了实现担保物权的特别程序。该程序的创设和适用必将对加快银行抵押债权案件的处理进度，极大保护债权人利益。